BESCHLUSSVORLAGE - GB II/162/2012

I. Sachvortrag:

Die Eigentümerin des Grundstücks Fl. Nr. 1051/4, Königsberger Str. 13, hatte bei der Stadt Garching eine formlose Anfrage über die Errichtung eines Mehrgenerationenhauses gestellt. Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss hat in seiner Sitzung am 08.11.2012 mehrheitlich beschlossen, das Einvernehmen im Rahmen einer Befreiung vom Bebauungsplan Nr. 30  - Garching Ost (Bungalows) nicht in Aussicht zu stellen, da das Vorhaben dem rechtskräftigen Bebauungsplan in GFZ, Vollgeschossen und Wandhöhe widersprach. Die Verwaltung wurde gleichzeitig beauftragt, eine Änderungsplanung des Bebauungsplanes in Auftrag zu geben.

Die Verwaltung hat Herrn Rauch vom Planungsbüro Grentzenberg und Rauch mit dem Entwurf der Bebauungsplanänderung beauftragt. Herr Rauch wird erste Planungen in der Sitzung vorstellen.

Um nicht komplett an den Interessen der Eigentümer vorbei zu planen, hat die Verwaltung zusammen mit dem Planer die Eigentümer zu Ihren Planungsabsichten befragt. Es sind alle acht Parteien zur Anhörung gekommen. Sie wurden befragt nach ihren Änderungswünschen hinsichtlich Erweiterungen, Aufstockungen, eventuell auch Neubau auf ihren Grundstücken. Das Ergebnis der Befragung stellt sich wie folgt dar:

Eigentümerstruktur / Generationswechsel

Drei Häuser werden von alleinstehenden Senioren bewohnt, vier Häuser von Seniorenpaaren, ein Haus von der Familie der Tochter neben dem elterlichen Haus. Ein Generationenwechsel vor Ort ist demnach faktisch noch nicht eingetreten. Bei fünf Parteien war jedoch die nächste Generation mit zur Anhörung gekommen oder in Vertretung. Daraus folgt, dass man sich allgemein schon mit dem Wechsel befasst.

Die dort lebenden älteren Herrschaften, bei denen die Kinder schon längst aus dem Haus sind, verfügen über ein reichliches Platzangebot und leiten für sich deshalb für ihre Bedarfe keine Erweiterungsabsichten ab. Sie möchten in Ruhe ihren Lebensabend dort verbringen. Sie wollen aber andererseits auch einer Entwicklung, die ihren Kindern zugute kommen könnte, nicht im Weg stehen.

Erweiterungsabsichten im Sinne wachsender Haushalte, also dass man Kinder im aufgestockten Dach unterbringt, waren nicht zu erkennen. Meist haben die direkten Nachkommen bereits eigene Familien und sind anderweitig gesettelt.

Nur in einem Fall hat sich eine strikte Gegnerschaft zu den Aufstockungsabsichten gezeigt und konsequenterweise dann auch die Feststellung, dass die Kinder das Haus so übernehmen wollten, wie es ist.

Erweiterung, Aufstockung, Neubau

Sieben Parteien sind aufgeschlossen für Erweiterungen. Eine Partei würde unmittelbar zur Tat schreiten, eine evtl. in näherer Zukunft. Bei den fünf anderen wurden die Absichten im Sinne einer künftigen Baurechtssicherung im Falle des Generationswechsels geäußert.

Die Äußerungen zur Form der Erweiterungen differierten erheblich. Allgemein wurden jedoch Aufstockungen als die Lösung erachtet, mit der eine bauliche Intensivierung ohne zu viel Verlust an Gartenfläche zu erreichen sei. Auch bei einer Besichtigung der Grundstücke vor Ort wurde der Eindruck verstärkt, dass die Gärten erhalten bleiben sollen. Es wurde auch die Variante E+1+Dach, also mit ausgebautem Satteldach zur Sprache gebracht, inspiriert von den Häusern auf der Westseite des Gebiets am Auweg. Allgemein herrschte aber doch die Auffassung vor, dass der Charakter des Gebietes erhalten werden sollte, also der individuellen Flachdach-Architekturen. Drei Parteien sprachen sich ausdrücklich gegen Satteldächer aus.

Wohneinheiten

Auch die Frage der Wohneinheiten wurde angesprochen, einschließlich ihrer Auswirkungen auf die erforderlichen Stellplätze. Im Lauf der Gespräche hat sich zwischen zwei und fünf die Zahl von drei Wohneinheiten als allgemein tragfähige Lösung herausgestellt.

Für die Planung ergeben sich hieraus folgende Erkenntnisse:

Art der Erweiterung

A. Aufstockung mit Kniestock und geneigten Dächern

Diese Lösung hätte möglicherweise den Vorteil, dass man mit niedrigeren Wandhöhen auskommt und damit u.U. eine größere Akzeptanz bei der umliegenden Nachbarbebauung erreicht. Allerdings wirken sich die Giebel bei niederem Sonnenstand entsprechend schattig aus. Auch sprechen folgende Gründe dagegen:

1. Die Aufstockung mit Kniestock und Satteldächern würde sich anbieten, wenn es um Erweiterungen für wachsende Familien ginge. Das hat sich im Laufe der Anhörung jedoch nicht bestätigt.

2. Diese Lösung würde eine wesentliche Änderung des Gebietscharakters bedeuten, der nur dann sinnvoll wäre, wenn eine durchgängige Umwandlung in Frage käme. Dagegen gab es entschiedene Einsprüche im Rahmen der Anhörung. Die zeitlich versetzte Realisierung würde zudem zu einem sehr uneinheitlichen Bild führen.

3. Die Gegebenheiten in der Bausubstanz sind sehr unterschiedlich und diese Art Aufstockung ist insbesondere bei den T- und Kreuzgrundrissen, sowie bei angehobenen Gebäudeteilen ungünstig und aufwändig zu realisieren.

B. Aufstockung in Flachdach - Architektur

Diese Art Aufstockung liegt nahe und entspricht dem Gebietscharakter. Auch in zeitlich gestreckter Abfolge der Realisierungen würde der Charakter erhalten bleiben.

Da die bestehenden Häuser erhöhte Sockel von 50cm  bis 120cm und entsprechend höher liegende Keller haben, würden bei einem Aufbau auf die vorhandenen Keller bei der Aufstockung an die 6,80m erreicht.

Aufstockung über den Bestandsgrundrissen

Zur Demonstration wurden Aufstockungen über den Erdgeschossgrundrissen dargestellt. Ein entsprechender Plan liegt der Beschlussvorlage (Anlage 1) bei. Das Ergebnis ist bei einfachen Rechteckgrundrissen ein mehr oder weniger klobiger Eindruck. Des Weiteren würden, bei Ausnutzung des Abstandsflächen-Privilegs, die annähernd 7m hohen Wände bei Aufstockung eine gebietsuntypische Nachbarwirkung entfalten. Es war deshalb zu überlegen, wie mit diesen Problemen umzugehen ist.

Um eine gewisse Höhenstaffelung der Baukörper zu erreichen, wären die entsprechenden Festsetzungen so zu treffen, dass im Obergeschoss nur ein bestimmter Teil des Erdgeschosses gebaut werden kann. Etwa so, dass die Geschossfläche des Obergeschosses einen Anteil von 3/4 des Erdgeschosses nicht überschreiten darf. Damit ist aber noch nicht das Problem der hohen Wände in Grenznähe gelöst. Damit könnte man so umgehen, dass für die Obergeschosse ein höherer Grenzabstand festgesetzt wird als in den Erdgeschossen zulässig; z.B. im Erdgeschoss 4 m bzw. 3 m Grenzabstand und im Obergeschoss ein Abstand von 4,5 m bzw. 5 m. Oder man schreibt fest, dass die Obergeschosse 1 - 2 m von der Außenkante des Untergeschosses zurücktreten müssen.

Dritter Vorschlag:

Das Abstandsflächen-Privileg gilt nur für 6 laufende Meter je grenznahe Gebäudeseite,  ansonsten ist ein Rücksprung des Obergeschosses vom Erdgeschoss von mindestens 1,5 m einzuhalten.

Die Formulierung dieses Vorschlags rechnet allerdings mit dem Bestreben der Bauherren, das Gebäude nahe an die nördliche Grundstücksgrenze heranzurücken, um die Gartenfläche im Süden möglichst groß zu halten.

Eine neutralere Formulierung müsste etwa so lauten:

An den nördlichen und seitlichen Gebäudeseiten, die näher als 6.0 m an die Grundstücksgrenze heranrücken, sind aufgehende Wände über zwei Geschosse nur auf einer Länge von 6,0 m zulässig, ansonsten muss ein Rücksprung des Obergeschosses von 1,5 m eingehalten werden.

Dieser dritte Vorschlag hat die Präferenz des Planers und der Verwaltung, da einerseits eine gewisse Staffelung der Außenabwicklung gewährleistet ist, zum anderen die Wandwirkung gegenüber Nachbarn reduziert wird und letztlich doch eine größtmögliche Freiheit in der Gebäudegestaltung ermöglicht wird.

Relevante Einflussfaktoren im Umfeld künftiger Bautätigkeiten

- die Konstellation der Eigentümer und ihrer Nachkommen

- die baulichen Gegebenheiten; u.a. nicht tragfähige Wände, ungedämmte Keller,

- die Konsequenzen, dass bei einer wesentlich intensiveren Bebauung mit über 100% Steigerung der Geschossflächen, und einer ökonomischen Grundrissgestaltung mit drei Wohneinheiten, sowie nach heutigen technischen Standards (Keller) der Aufbau auf vorhandenen Kellern sich aus technischer und ökonomischer Sicht als nicht sinnvoll erweist.

Die Verwaltung hat sich mit dem Planer einen Eindruck auch Vorort gemacht und die Einmessung der auf den Grundstücken vorhandenen erhaltenswerten Bäume veranlasst. Als Anlage liegen Auszüge von Fotos der derzeit vorhandenen Gebäude und Bäume auf den Grundstücken bei (Anlagen 2 und 3).

Herr Rauch wird einen entsprechenden Bebauungsplanentwurf mit den Ergebnissen, die sich aus der Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses ergeben, erarbeiten und in dem Entwurf auch die Bäume und entsprechende energetische Gesichtspunkte berücksichtigen. Es wird versucht, den Bebauungsplanentwurf bis zur Sitzung des Stadtrates am 28.06.2012 zu erarbeiten und dem Stadtrat vorzustellen.

Die Grundstücke liegen innerhalb des Geltungsbereiches der Bebauungspläne Nr. 30 „ Garching Ost - Bungalows“. Der rechtsgültige Flächennutzungsplan, sowie auch der Vorentwurf der Flächennutzungsplanneuaufstellung, setzen in diesem Bereich Reines Wohngebiet bzw. Wohnbaufläche fest. Es ist deshalb nur die Änderung des Bebauungsplanes nicht aber auch eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. 

Der Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. 

Der Bebauungsplan stellt eine Maßnahme der Innenentwicklung und eine Nachverdichtung mit einer zulässigen Grundfläche weniger als 20 000 m² im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO (§ 13 a Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BauGB) dar.

Nach § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB entsprechend, sodass von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Behördenbeteiligung) abgesehen werden kann.

Allerdings ist in diesem Fall gemäß § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB die Öffentlichkeit zu unterrichten, wo sie sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung informieren kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zu der Planung äußern kann. Von der Unterrichtung kann nur unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Nr. 2 BauGB abgesehen werden, wenn die Unterrichtung und Erörterung, d. h. die frühzeitige Information bereits anderweitig stattfand. Da dies bei diesem Bauleitverfahren jedoch bisher noch nicht erfolgt ist, ist die Öffentlichkeit nach § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB zu unterrichten. Diese Informations- und Äußerungspflicht  sollte mindestens 2 Wochen betragen. Diese Informationspflicht gilt nicht für Behörden und andere Träger öffentlicher Belange. Da diese jedoch wichtige Anregungen zum Bebauungsplan vorbringen, beteiligt die Verwaltung in der Regel auch diese, aber ebenfalls mit verkürzter Frist.

Im Anschluss daran sollte, um das Verfahren zu beschleunigen, sofort die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB des in der Stadtratssitzung am 28.06.2012 beschlossenen Planentwurfes erfolgen (§ 13 a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. §  13 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 BauGB).

II. BESCHLUSSANTRAG:

1. Der Planungs- und Umweltausschuss beschließt, dem Stadtrat zu empfehlen, für den beiliegenden Bebauungsplanvorschlag vom 28.06.2012 den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 Garching Ost – Bungalows und die Durchführung des Verfahrens im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 1 Nr. 1  BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung zu fassen. Der Bebauungsplan soll die Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 30 b (2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 „Nachverdichtung Königsberger Straße )“ haben.

2. Der Planungs- und Umweltausschuss beschließt, dem Stadtrat zu empfehlen, den vorgestellten Planungsentwurf für die Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB mindestens 2 Wochen zur Einsicht bereitzuhalten und die Öffentlichkeit entsprechend zu informieren. Gleichzeitig werden auch die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Evtl. eingehende Anregungen der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange werden zusammen mit den im Rahmen der Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB eingehenden Anregungen gewürdigt, sofern keine grundsätzlichen Belange betroffen sind, die erhebliche Auswirkungen auf die Planung haben.

3. Der Planungs- und Umweltausschuss beschließt, dem Stadtrat zu empfehlen, nach erfolgter Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB den dort ausliegenden Bebauungsplanentwurf für die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB freizugeben, sofern keine grundsätzlichen Belange betroffen sind, die erhebliche Auswirkungen auf die Planung haben. 

4. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich.