BESCHLUSSVORLAGE - GB I/638/2018

I. Sachvortrag:

Der Tagesordnungspunkt wurde bereits in der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 08.02.2018 behandelt, die Beschlussfassung jedoch zurückgestellt, da die Verwaltung zunächst die Möglichkeit prüfen sollte Werkmiet- bzw. Zeitmietverträge abzuschließen um zu verhindern, dass die Mieter nach Ende des Arbeitsverhältnisses weiterhin in der Wohnung bleiben und von der günstigen Miete profitieren. Nach Wiederholung des Sachvortrages vom 08.02. wird auf die möglichen Ver-tragsgestaltungen eingegangen.

Im Zuge des Neubaus des Kinderhauses Untere Straßäcker werden auch 12 Mietwohnungen ge-schaffen, die im Rahmen des kommunalen Wohnraumförderprogramms gefördert wurden.

Die geförderten Wohnungen sind entsprechend dem Zweck der Zuwendung an einkommens-schwache Haushalte zu vermieten, dabei sollen gem. Ziff. 9 des kommunalen Wohnraumförder-programms anerkannte Flüchtlinge angemessen berücksichtigt werden. Es müssen jedoch von diesem Personenkreis dieselben Voraussetzungen wie von den anderen Bewerbern erfüllt werden. Bei der Auswahl der berechtigten Haushalte soll sich die Stadt an den Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung orientieren. Die Belegung erfolgt durch die Stadt.

Die Miethöhe ist so zu bemessen, dass sie für einkommensschwache Wohnungssuchende tragbar ist. Die Bemessung soll sich an den nach § 22 Abs.1 SGB II erstattungsfähigen Aufwendungen orientieren.

Die Dauer der Bindung beträgt 20 Jahre ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen.

Nach Rücksprache mit der Regierung von Oberbayern ist die Kommune bei der Belegung nach Miet-preisbindung jedoch relativ frei. Die Einkommensgrenzen nach BayWoFG sind nur eine Orientierung. Bei den angemessenen Wohnkosten ist ein Mietpreis von 10,- €/m² (Kaltmiete) realistisch, dieser Preis wurde auch im Förderantrag genannt. Hinzu kommt die Miete für einen Tiefgaragenstellplatz in Höhe von 40,- € im Monat. Die Wohnungen sind in jedem Fall mit zugehörigem Stellplatz zu ver-mieten.

Grundlage für die Kriterien für die Vergabe von Mietwohnungen im Kinderhaus Untere Straßäcker sollten die Kriterien für die Wohnanlage "Mühlbach Quartett" sein, jedoch angepasst der besonderen Situation mit dem Kinderhaus, da hier vorrangig pädagogisches Personal untergebracht werden sollte und eine Vermietung vor allem an Einzelpersonen und nur in Ausnahmefällen an mehrere Personen erfolgen sollte, da es sich um 1- max. 2-Zimmer-Wohnungen handelt.

Folgende Personengruppen sollen Vorrang bei der Vergabe der Wohnungen haben:

1)Beschäftigte des Kinderhauses Untere Straßäcker

2)Beschäftigte anderer städtischer Kindertageseinrichtungen

3)Beschäftigte von nicht städtischen Kindertageseinrichtungen

4)Pflegepersonal von Garchinger Pflegeeinrichtungen

5)Sonstige Beschäftigte der Stadt Garching

Bei der Vergabe ist jedoch darauf zu achten, dass nicht mehr als 4 Wohnungen an Beschäftigte einer Einrichtung vergeben werden.

Die Bewerber werden entsprechend dieser Auflistung vorrangig berücksichtigt, d.h. Bewerber nach Ziffer 1) haben Vorrang vor den Bewerbern aus anderen Gruppen usw.

Dies gilt jeweils auch für zukünftige Beschäftigte, soweit ein gültiger Arbeitsvertrag vorliegt.

Anerkannte Flüchtlinge, welche die Kriterien erfüllen, werden gleichermaßen berücksichtigt.

Liegen bei Erst- oder Neuvermietungen für einzelne Wohnungen keine Bewerbungen aus den vor-genannten Personengruppen vor, erfolgt eine Vermietung an andere Personenkreise frühestens nach Ablauf von 3 Monaten nach Vermietbarkeit der Wohnung um auf einen kurzfristig eintretenden Be-darf bei Beschäftigten reagieren zu können. Die Einkommensgrenzen gelten auch für diese Personen-kreise. Vorrangig sind Garchinger Bürger bzw. Berufseinpendler zu berücksichtigen.

Die Wohnungsvergabe erfolgt in allen Gruppen nur an Personen, die das höchstzulässige Haushalt-Jahres-Brutto-Einkommen (inkl. Kapitaleinkünfte) gemäß der folgenden Tabelle nicht überschreiten:

Haushaltsgrößemax. Bruttoeinkommen

1-Person50.000,- €

2-Personen75.000,- €

3-Personen90.000,- €

Zusätzlich für jedes Kind  2.600,- €

Schwerbehinderte (ab GdB 50)  5.700,- €

Für junge Ehepaare (beide unter 40 Jahre + bis 10 Jahre verheiratet) - oder als Kinderkomponente für Haushalte mit Kindern, falls die Voraussetzung "junges Ehepaar" nicht vorliegt              7.100,- €

Die Tabelle entspricht der Einkommensgruppe 4 der Vergabekriterien für die Wohnanlage "Mühl-bach Quartett", auf eine Unterteilung nach Einkommensgruppen wird jedoch verzichtet, da ohnehin diejenigen mit dem geringsten Einkommen vorrangig berücksichtigt werden.

Gegenüber den Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung (19.000,- € bei einem 1-Per-sonen-Haushalt) sind die vorgeschlagenen Grenzen relativ hoch angesetzt. Grund hierfür ist, dass diese Grenzen bereits in der niedrigsten Entgeltgruppe S 3 / Stufe 1 TVÖD überschritten werden (ca. 28.000,- € ohne Berücksichtigung von leistungsorientierter Bezahlung und einer möglichen Tarifer-höhung 2018). Die Wohnungen eignen sich grundsätzlich nur für maximal 2 Personen.

Die Prüfung der Rangfolge nimmt die Stadt Garching vor. Bewerber die über selbst nutzbares Wohn-eigentum verfügen werden ausgeschlossen.

Bewerben sich innerhalb einer Gruppe mehrere Personen mit gleichen Einkommensverhältnissen auf eine bestimmte Wohnung, ist ausschlaggebend wie lange das Beschäftigungsverhältnis bereits be-steht. Bewerber mit Schwerbehinderung (ab GdB 50) sowie Alleinerziehende mit Kind (für die größeren Wohnungen) sind vorrangig zu berücksichtigen. Ansonsten ist der Zeitpunkt der Abgabe der Bewerbung entscheidend, bei zeitgleicher Abgabe (Eingangsstempel) das Los.

Entsprechend den vorgenannten Kriterien werden ebenfalls die Folgevermietungen vorgenommen.

Der günstige Wohnraum sollte z.B. den Start ins Berufsleben bzw. bei einem Umzug aus Gegenden mit geringerem Mietniveau das Einleben erleichtern, um dann im Laufe der Zeit ggf. anderweitig Wohnraum zu finden. Der Mietzins wurde daher im Förderantrag mit 10,- €/m² angegeben.

Um eine dauerhafte Belegung günstigen Wohnraums durch einzelne Personen zu unterbinden, wurde der Abschluss von Staffelmietverträgen angedacht. Nach Rücksprache mit der Regierung von Oberbayern wäre dies jedoch nach den Förderrichtlinien nicht zulässig, da eine von vornherein fest-geschriebene Mieterhöhung verhindert werden soll. Eine normale Anpassung des Mietzinses ist jedoch möglich. Eine Vereinbarung dahingehend, dass sich die Nettokaltmiete mit Beendigung des Arbeits-/Dienstleistungsverhältnisses automatisch erhöhen soll, ist allerdings rechtlich nicht wirksam vereinbar.

Die Regierung von Oberbayern hat bestätigt, dass die Vergabekriterien in der vorgeschlagenen Form den Förderrichtlinien entsprechen.

Folgende Vertragskonstellationen sind möglich:

1)Abschluss von zeitlich unbefristeten Werkmietverträgen mit Beschäftigten der Stadt Garching.

Eine Vereinbarung dahingehend, dass das Mietverhältnis mit Ende des Arbeitsverhältnisses automatisch enden soll, ist nach § 572 Absatz 2 BGB unwirksam. Allerdings ist eine ordent-liche Kündigung des Vermieters unter den Voraussetzungen des § 576 BGB dahingehend etwas erleichtert, dass mit einer Frist von 3 Monaten ordentlich gekündigt werden kann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Beendigung des Arbeitsverhältnisses weniger als 10 Jahre lief und der Vermieter die Wohnung für andere Beschäftigte benötigt. Stehen also Beschäftigte der Stadt Garching auf der Warteliste, kann eine Kündigung ausgesprochen werden, die Kündigungsvoraussetzungen nach § 573 BGB müssen dann nicht vorliegen. Liegen die Voraussetzungen nach § 576 BGB jedoch nicht vor, bleibt es bei den verlängerten Kündigungsfristen nach § 573 c BGB (jeweils 3 Monate nach 5 bzw. 8 Jahren).

Zudem ist bei Werkmietverträgen das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 576 a Absatz 2 Nr. 2 BGB eingeschränkt,: "…wenn der Mieter das Dienstverhältnis gelöst hat, ohne dass ihm von dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeter Anlass dazu gegeben war, oder der Mieter durch sein Verhalten dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeten Anlass zur Auf-lösung des Dienstverhältnisses gegeben hat."

2)Abschluss von Zeitmietverträgen mit Beschäftigten der Stadt Garching.

Bei einem Zeitmietvertrag kommt für die Stadt Garching nur der Befristungsgrund gemäß § 575 Absatz 1 Nr. 3 BGB (Wohnung wird für einen Arbeitnehmer benötigt) in Betracht. Die Aufzählung der gesetzlich zulässigen Befristungsgründe in § 575 Absatz 1 BGB ist ab-schließend. Andere Befristungsgründe können also nicht wirksam vereinbart werden.

Fällt der Befristungsgrund später weg (Wohnung wird nicht mehr für Beschäftigte der Stadt Garching benötigt) oder tritt dieser später ein (die Einstellung des Beschäftigten verzögert sich), kann der Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten ursprünglichen Befristung eine Ver-längerung des Mietverhältnisses um eine bestimmte Zeit (wenn der Befristungsgrund später eintritt) oder auf unbestimmte Zeit (wenn der Befristungsgrund weggefallen ist) verlangen. Das Recht, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um eine bestimmte Zeit zu verlangen, kann der Mieter wiederholt geltend machen, wenn der Befristungsgrund nochmals später eintritt.

Die Erleichterungen aus §§ 576 f. BGB (Werkwohnungen) bei Beendigung des Arbeitsverhält-nisses gelten bei Zeitmietverträgen nicht. Auch stellt sich bei Zeitmietverträgen die Frage nach einer angemessenen Befristung und ob dann nach Ablauf tatsächlich die Wohnung für Personal der Stadt benötigt wird. Personalbedarf anderer Träger stellt wiederum keinen Eigenbedarf dar.

3)Abschluss von Mietverträgen mit Beschäftigten anderer Träger.

Will die Stadt bei der Vermietung der Wohnungen vollkommen frei sein und nicht einem Träger ein Belegungsrecht einräumen, kommt ein Werkmietvertrag nicht in Frage, sondern nur ein normaler Mietvertrag, der aber auch bei Vorliegen eines eigenen Betriebsbedarfs ordentlich gekündigt werden kann - § 573 Absatz 1 BGB. Allerdings gelten dann die kürzeren Kündigungsfristen nach 5 bzw. 8 Jahren aus § 576 BGB nicht.

Bei Vereinbarung eines Belegungsrechts kann zwar ein Werkmietvertrag mit den Be-schäftigten der Träger über die Stadt abgeschlossen werden, allerdings kann dieser Vertrag nur dann gekündigt werden, wenn bei diesem Träger ein Betriebsbedarf vorliegt, hat dieser Träger keinen Bedarf, die Stadt oder ein anderer Träger aber schon, gibt es keine Möglichkeit diesen Vertrag zu kündigen.

Für den Abschluss von Zeitmietverträgen mit Mitarbeitern anderer Träger gelten die unter 2) gemachten Aussagen.

4) Abschluss eines Zwischenmietvertrages mit einem Träger.

Die Stadt Garching könnte einige Wohnungen an die Träger zur Weitervermietung an die Mitarbeiter des Trägers vermieten. Dann könnte der Träger bei eigenem Betriebsbedarf kündigen, nicht jedoch die Stadt, wenn diese einen Bedarf hätte. Bei dem Mietvertrag zwischen der Stadt Garching und einem Träger handelt es sich um einen Gewerbemietver-trag, der, je nach Vertragsgestaltung, unter Umständen ohne Kündigungsgründe ordentlich gekündigt werden könnte, wenn z.B. der Bedarf eines Trägers an einer bestimmten Anzahl Wohnungen nicht mehr besteht. Wird dieser Mietvertrag aber beendet, tritt die Stadt Garching in die Mietverträge zwischen dem Träger und dessen Mitarbeitern als Vermieter ein. Bei diesen Mietverträgen handelt es sich wiederum um Wohnungsmietverträge, die dann nur gemäß § 573 BGB ordentlich gekündigt werden können, also wieder wegen eigenen Betriebsbedarfs.

Die Zielsetzung der Stadt Garching, zu verhindern, dass die Mieter auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses in der Wohnung bleiben und von der günstigen Miete profitieren, stößt bei allen möglichen Vertragsgestaltungen auf rechtliche Schwierigkeiten.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag bleibt nur eine ordentliche Kündigung, regelmäßig wegen eines Betriebsbedarfs. Wurde dem Träger vertraglich ein Belegungsrecht eingeräumt, ist man zudem auf den Träger angewiesen. Eine Kündigung wegen eines eigenen Betriebsbedarfs scheidet in dieser Fall-konstellation aus. Bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages gemäß § 575 BGB kann der Mieter unter Umständen eine Verlängerung des Mietvertrages verlangen, wenn der Befristungsgrund weg-fällt oder später eintritt.

Herr Rechtsanwalt Ritzmann ist bei der Sitzung anwesend und kann Fragen zu der mietrechtlichen Problematik beantworten. Die für die aufgeführten Mietvertragskonstellationen relevanten Para-grafen sind in der Anlage zusammengefasst.

Es wird daher vorgeschlagen Wohnungen, die an städtische Beschäftigte vergeben werden über einen Werkmietvertrag zu vermieten und für Wohnungen die an Beschäftigte der Träger vergeben werden einen gewöhnlichen Mietvertrag abzuschließen, da auch hier bei eigenem Betriebsbedarf eine Kündigungsmöglichkeit besteht, wenn auch nicht zugunsten eines Trägers. Die anderen Konstellationen sind schwierig zu handhaben, auch weil die Belegung einzelner Träger schwanken kann und somit Belegungsrechte hin- und hergeschoben werden müssten. Zudem wird erwartet, dass bei der Art der Wohnungen eine unerwünschte, über das Arbeitsverhältnis länger hinaus-gehende Wohndauer eher die Ausnahme sein wird.

Hinsichtlich der Höhe des maximalen Bruttoeinkommens sei nochmals darauf hingewiesen, dass zunächst diejenigen Beschäftigten mit dem niedrigsten Einkommen berücksichtigt werden. Durch den höheren Ansatz des Einkommens werden jedoch nicht von vorneherein z.B. auswärtige Leiterinnen/Leiter von Kindertagesstätten mit Entgeltgruppe S 13 ausgeschlossen, denen mit einer solchen Übergangslösung die Wohnungssuche in Garching erleichtert werden kann. Sofern diese überhaupt zum Zuge kommen wird nicht mit einer längeren Belegungszeit gerechnet. Im Übrigen könnte auch Beschäftigten mit zunächst niedrigem Einkommen, die später eine Leitungsfunktion übernehmen, nicht aufgrund des dann höheren Gehalts der Wohnraum gekündigt werden.

II. BESCHLUSS:

Der Haupt- und Finanzausschuss beschließt den im Sachvortrag beschriebenen Vergabekriterien für die Wohnungen im Kinderhaus Untere Straßäcker zuzustimmen.