BESCHLUSSVORLAGE - GB II/341/2018

I. Sachvortrag:

I. SACHVORTRAG:

Am 18.05.2017 fasste der Stadtrat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 174 "Gewerbepark Businesscampus, Neuaufstellung". Ferner beauftragte der Stadtrat die Verwaltung, die vorgezogene Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Beide Beteiligungsverfahren wurden in der Zeit vom 10.01.2018 bis 13.02.2018 durchgeführt.

Im Rahmen der Bürgerbeteiligung ging eine Stellungnahme ein:

Schreiben der Rechtsanwälte Offinger Stürzer & Partner vom 13.02.2018 (Anlage 1) und vom 18.04.2018 (Anlage 1 a); vertreten anwaltlich Frau Beate Ostler:

1.Aus städtebaulicher Sicht sowie aus Gründen der Gleichbehandlung hält es die Eigentümerin für geboten, das Nutzungsmaß für das Bauquartier 4 zu erhöhen. Als Bezugsfälle werden die Bauquartiere SO 2, GE 6 und GE 7 herangezogen. Aufgrund der Lage des Grundstücks am Kreisverkehr, gewissermaßen am Entrée des Businesscampus, ist es städtebaulich sinnvoll, dort eine Verdichtung zuzulassen. Mit Schreiben vom 18.04.2018 werden Planstudien vorgelegt, die bei Einhaltung der Höhenstaffelung und GRZ  eine deutlich höhere Geschoßfläche ausweisen als der BP-Entwurf. Die Bauraumreduzierung im Norden durch Ersatz des „ST 2“ (oberirdischer Stellplatz) wird nicht akzeptiert. Diese „Beschneidung“ der Planungsfreiheit auf dem Grundstück GE 4 lässt sich städtebaulich nicht rechtfertigen.

Beschlussvorschlag:

Nachdem sich GE 4a und b am äußersten südlichen Baugebietsrand befindet, soll aus städtebaulichen Gründen eine flächendeckende Bebauung mit 27 m Wandhöhe vermieden werden, da dies die Grundzüge der städtebaulichen Planung außer Kraft setzen würde.

Eine städtebaulich vertretbare Lösung stellt ein in der Höhe gestaffelter Baukörper mit 19 m Wandhöhe an der südlichen Baugebietsfläche und 27 m Wandhöhe im nordöstlichen Quartierbereich dar (sh. aktualisierter Masterplan). Im GE 4a sollte ebenfalls ein Gebäude mit einer höheren Geschoßigkeit bzw. Wandhöhe zugelassen werden als städtebaulicher Gegenpol zu dem im Bebauungsplanverfahren Keltenweg im westlichen Teil des dortigen Bebauungsplanumgriffs auf der einen Seite des Kreisels vorgesehenen hohen Baukörper und als Gegenpol zu dem vorgesehenen  Hochhaus im GE 7. Der Masterplan Business Campus München Garching sieht eine städtebauliche Ordnung mit niedrigeren Gebäuden am Baugebietsrand im GE 4a und b mit 19m und 27m vor.

Es ist unbestritten, dass –wie die Planstudien Büro Röpke vom 11. und 16.04.2018 zeigen- eine Geschoßfläche  von nahezu 25.000 m² theoretisch nachgewiesen werden kann. Betrachtet man jedoch das durchschnittliche Maß der Baudichte über alle anderen Bauquartiere, so ist die Baudichte  für GE 4 a und b deutlich darüber. Mit der Baudichte für die Bauquartiere von DV Immobilien wird eine durchschnittliche GFZ von 1,57 erreicht. Eine Geschoßfläche von 25.000 m² für das GE 4 a und b würde bei 12.231m² anrechenbarer Grundstücksfläche eine GFZ von 2,04 ergeben.  Legt man für GE 4 a und 4 b den gleichen Maßstab an,  so ergibt sich eine Geschoßfläche von 19.200 m². Eine Gesamt-Geschoßfläche von 19.500 m² für GE 4 a und b ist im Hinblick auf eine städtebaulich qualitätvolle und ausgewogene Weiterentwicklung des Businesscampus –insbesondere an diesem Entrée zum Businesscampus – gerechtfertigt.

Im GE 4a und b wird aus städtebaulichen Gründen das Maß der baulichen Nutzung angehoben und dies in der Planzeichnung ergänzt. Für das GE 4 a ergibt sich eine Geschoßfläche von 10.750 m², für das GE 4 b eine Geschoßfläche von 8.750 m².

Vereinzelt werden in dieser äußeren Zone Bürostangen mit 27 m Wandhöhe kopfseitig als Bezugsbaukörper zur inneren Bebauung ausgerichtet, die überwiegend durch höhere Gebäude mit geprägt ist.

Der Anregung, auf den St 2 zu verzichten, kann nicht entsprochen werden. Durch die Festsetzung „Stellplätze“ soll zum Ausdruck gebracht werden, dass diese Fläche aus städtebaulichen Gründen von Gebäuden freizuhalten ist. Die Südeinfahrt zum Park benötigt einen städtebaulichen Raum, der bereits bei der Bebauung im SO 1 vorgegeben wurde und deshalb bei GE 4 unverzichtbar ist.

Diese Maßnahme zur städtebaulichen Ordnung betrifft auch GE 3 und SO 1.

2. Im GE 4 sollte ebenfalls ein Gebäude mit einer höheren Geschoßigkeit bzw. Wandhöhe zugelassen werden als städtebaulicher Gegenpol zu dem im Bebauungsplanverfahren Keltenweg im westlichen Teil des dortigen Bebauungsplanumgriffs auf der einen Seite des Kreisels vorgesehenen hohen Baukörper und als Gegenpol zu dem vorgesehenen Hochhaus im GE 7.

Beschlussvorschlag:

Der Stadtrat nimmt das Schreiben zur Kenntnis.

Ein Gebäude in GE 4 a mit einer Höhe von 27 m ist durchaus vorstellbar und würde die bisherige städtebauliche Gliederung fortführen. Ein Gegenpol als weiteres Hochhaus in GE4 zum geplanten Hochhaus in GE7 würde aber den Grundzügen der städtebaulichen Planung deutlich widersprechen.

Die bisherige Grundordnung mit überwiegend niedrigeren Gebäuden in den äußeren Bauquartieren und höheren Gebäuden in den zentralen Gebieten bis hin zu einem 60 m hohen Turmgebäude im sich nach Osten hin verjüngenden Gebiet GE 7b, als städtebaulicher Schwerpunkt, bringen die Grundzüge der Gesamtentwicklung zum Ausdruck. Ein weiteres Hochhaus an der südlichen Peripherie des Gesamtgebietes würde in die bisherige städtebauliche Ordnung ein aus fachlicher Sicht nicht vertretbares Ungleichgewicht bringen.

Im Verfahren gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden 33 Träger öffentlicher Belange beteiligt.

Die Gemeinden Eching, Ismaning sowie der Regionale Planungsverband haben sich schriftlich geäußert, jedoch keine Bedenken bzw. Anregungen vorgebracht.

15 Träger öffentlicher Belange gaben eine Stellungnahme ab, die nachfolgend aufgeführt sind:

Schreiben der Regierung von Oberbayern vom 08.02.2018 (Anlage 2):

Aus regionalplanerischer Sicht ist die Bauleitplanung als grundsätzlich raumverträglich zu                        bewerten. Aufgrund der Lage des Planareals im Schwerpunktgebiet des regionalen Biotopverbundes       sowie im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet Nr. 06.1 wird um Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde gebeten.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern wird zur Kenntnis genommen. Eine fachbehördliche Abstimmung des Vorhabens hinsichtlich des regionalen Biotopverbundes wird im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens durchgeführt.

Schreiben des Landratsamtes München, Fachbereich 4.1, vom 04.01.2018, Eingang per FAX am 12.02.2018:

Die Stellungnahme des LRA München wird zur Kenntnis genommen.

Grundsätzlich ist anzumerken, dass Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall im Rahmen der Würdigung nicht überwunden werden können (sog. zwingende Änderungen), nicht vorgebracht wurden.

Folgende sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zum o.g. Plan wurden vorgebracht:

1.Das LRA stellt fest, dass mit der Unwirksamkeit des BP 133 nun mehr um ein unbeplantes Gebiet, in dem sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben i.d.R. nach § 34 BauGB beurteilt. Deshalb ist der BP 174 als "Neuaufstellung" zu betrachten. Insbesondere in der Begründung werden jedoch meist nur die Unterschiede zum BP 133 herausgearbeitet bzw. darauf Bezug genommen. Die Unterlagen sind daher zu überarbeiten.

Beschlussvorschlag:

Die Begründung wird hinsichtlich der Bezüge zur vorherigen Planung überarbeitet.

2.Aus Gründen der Rechtsklarheit hält das LRA für erforderlich, die Planunterlage so zu überarbeiten, dass eindeutig ablesbar ist, welche Flächen für welche Bauquartiere als Bauland zu Grunde zu legen sind. Der Plan T 14 ist diesbezüglich nicht konsequent in Bezug auf die Angaben zu den Bauquartiersflächen und widersprüchlich in Bezug auf die Anrechnung von Grünflächen.

Festgestellt wird ferner, dass in der beigefügten tabellarischen Zusammenstellung des Nutzungsmaßes in den Quartieren die Ermittlung der GRZ und GFZ fehlt. Dies ist noch zu ergänzen. Die ermittelten GFZ-Werte in den Bauquartieren variieren von 0,86 - 2,92. Ausgenommen der Gaststätte liegt keine städtebauliche Begründung für die unterschiedlichen Werte vor. Ebenso fehlt noch die Begründung zur Überschreitung der Werte des § 17 BauNVO. Die Begründung ist entsprechend zu überarbeiten. Insbesondere sind die städtebaulichen Überlegungen für das Nutzungsmaß im GE 4 herauszustellen, da dieses Quartier eigenständig betrachtet werden muss.

Im GE 9 ist nach den vorliegenden Zahlenangaben nicht erkennbar, ob die Terrassen zur    Gebäudegrundfläche als deren Bestandteil bereits in den 1.576 m² enthalten sind. Aufgrund anrechenbaren Baulandes ist nicht ablesbar, wie sich die 2.101 m² i.S.d. § 19 Abs. 4 BauNVO erklären, da lt. Begründung neben Terrassen nur die Anlieferflächen enthalten sind.

Zu ergänzen ist noch die Angaben zur Geschoßfläche für das GE 4.

Beschlussvorschlag:

Die Pläne T14.1 und T14.2 werden um die fehlenden Bauquartiersflächen ergänzt. Der Verbindungskorridor zwischen GE6 und GE7a wird gemäß Plan T14.1 abgezogen. Die Zuordnung öffentliche bzw. private Grünfläche wird in der Planzeichnung ergänzt. Die Planunterlage wird dahingehend überarbeitet, dass eindeutig ablesbar ist, welche Flächen für welche Bauquartiere als Bauland zu Grunde zu legen sind. Die Berechnung von GE4 wurde im Hinblick auf die öffentliche Verkehrsfläche richtiggestellt.

Die tabellarische Zusammenstellung des Nutzungsmaßes in den Quartieren wird um die GRZ- und GFZ-Werte ergänzt. Eine städtebauliche Begründung für die unterschiedlichen Werte sowie eine Aussage zur Überschreitung der Werte des § 17 BauNVO wird in der Begründung ergänzt. Für GE4 werden die städtebaulichen Überlegungen im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung in der Begründung dargelegt. In der Ermittlung der Grundfläche von GE8 (jetzt GE 9)ist die Terrassenfläche bereits beinhaltet. Die Geschossfläche von GE4 wird in der tabellarischen Auflistung der Begründung ergänzt.

3.In der Begründung ist erwähnt, dass die geplante Bebauung mit der gegenüberliegenden Bebauung "Swiss-Life" korrespondiert. Es wird angeregt, entsprechende gestalterische Festsetzungen aufzunehmen.

Beschlussvorschlag:

Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Eine gestalterische Festsetzung ist durch Baulinien im Süden von SO 2b und im Westen von SO 2a erfolgt.

4.Wenn das städtebauliche Ziel für eine städtebauliche Dominante in Form eines Hochhauses mit 60 m Wandhöhe erreicht werden soll, dann sollte dies auch planungsrechtlich abgesichert werden.

Beschlussvorschlag:

Zur planungsrechtlichen Absicherung des Hochhauses wird GE 7 in ein Gebiet GE 7a und GE 7b mit den Wandhöhen 27m (GE 7a) und mit 60m (GE 7b) aufgeteilt. Die Gebietstrennung wird so vorgenommen, dass beim Gebiet GE 7b wegen der verringerten Grundfläche unter Ausnutzung der zugelassenen Geschossfläche nur ein Hochhausturm entstehen kann.

5.In der Begründung S. 5 wird auf das grünordnerische Planungsziel dargelegt, dass mind. 66.500 m² nicht unterbauter, privater Grünflächenanteil im Plangebiet verbleiben muss. Zur Umsetzung des Ziels fehlt eine Festsetzung.

Beschlussvorschlag:

Das städtebauliche Ziel wird durch eine Kombination von textlichen und zeichnerischen Festsetzungen erreicht, insbesondere die Festsetzung von Grünflächen und die bebaubare Fläche mit Haupt- und Nebenanlagen. 

Das grünordnerische Planungsziel (hoher Qualitätsstandard) mit einem verbleibenden Grünflächenanteil von mindestens 66.500qm im Endausbau des Business Campus wird in den Anlagen T16.1 und T16.2 aufgezeigt. Unter Einbeziehung der festgesetzten Grünflächen (Heidestreifen und Zentralgrünfläche mit See) sowie der nach GRZ je Gebiet verbleibenden Quartiersgrünflächen wird aufgezeigt, dass der tatsächliche Wert deutlich über 66.500qm liegt.

6.Die Überschrift "Zeichenerklärung für Festsetzungen" sollte durch "Festsetzungen durch Planzeichen" ersetzt werden.

Beschlussvorschlag:

Die Überschrift wird, wie angeregt, ersetzt.

7.In der Planfassung ist in SO 1 neben dem Einzelhandel als Nutzung ferner auch "Büro, Dienstleistung" enthalten, was in Widerspruch zu B 1.1 steht, da hier noch weitere Nutzungsbestimmungen enthalten sind. Deshalb sollten die Nutzungsbestimmungen nur noch in Ziffer A 07/08 zusammengefasst werden.

Beschlussvorschlag:

Die einzelnen Arten der Nutzung werden in den zeichnerischen Festsetzungen A07 und A08 zusammengefasst. In der Planzeichnung wird nur "SO 1" und "SO 2" eingetragen. Die Ziffern B2 und B3 werden zusammengefasst.

8.Bzgl. der Festsetzung A. 11 empfiehlt das LRA, nicht alle Abtrennungsmöglichkeiten durch ein Planzeichen auszudrücken.

Beschlussvorschlag:

Zur besseren Übersichtlichkeit werden Abtrennungsmöglichkeiten durch verschiedene Planzeichen ausgedrückt.

9.Unter A. 16 ist noch einzutragen, zu welchen Gunsten das Recht besteht.

Beschlussvorschlag:

Die Ergänzung, zu wessen Gunsten das Recht besteht, wird in die Planzeichnung mit aufgenommen.

10.Bei den Ziffern A. 22 - 25 ist jeweils noch der Rechtscharakter "privat oder öffentlich" zu ergänzen.

Beschlussvorschlag:

Der Rechtscharakter "Privat" und "Öffentlich" wird in der Planzeichnung ergänzt.

11.In der Begründung und im Umweltbericht wird auf die im BP 133 dargestellten Anzahl von Bäumen ausgegangen. Die im BP 174 ausgewiesene Anzahl an Bäumen ist jedoch niedriger. Ferner ergab der Abgleich Luftbild mit Planzeichnung ebenfalls Abweichungen. Dies sollte überprüft werden.

Beschlussvorschlag:

Ein Abgleich mit dem Baum-Aufmaß vom IB Reichhardt wurde durchgeführt und die in der Planzeichnung dargestellten Bäume den tatsächlich vorhandenen Bäumen gegenübergestellt. In der Planzeichnung sind mit A26 und A27 die jetzigen geplanten bzw. vorhandenen Bäume dargestellt. Der Großteil der Bäume ist bereits gepflanzt. Nur in Bereichen von noch nicht bebauten Teilflächen am Parkring und an der südlichen Schleißheimer Straße stehen noch Baumpflanzungen aus. Nach Fertigstellung der Bebauung werden diese noch fehlenden Bäume gepflanzt. Zusätzlich zu den in der Planzeichnung dargestellten Bäumen wurden bereits zahlreiche Großbäume als Baumgruppen und Baumreihen in Grünflächen, wie z.B. nördlich und südlich des Parkrings, gepflanzt.

12.Der letzte Satz der Festsetzung B § 2.1 kann entfallen, da die GF bereits in der Planzeichnung festgesetzt ist.

Beschlussvorschlag:

B § 2 (1). Der letzte Satz (GF für GE 4) wird entfernt.

13.Bei der Festsetzung B § 2 (3) fehlt die Zuordnung der Stellplätze zu SO 2 und GE 4. Der Einleitungssatz ist zu berichtigen, da er sich auf alle Bauquartiere bezieht.

Beschlussvorschlag:

Die Festsetzung wird entsprechend überarbeitet. SO 2 wird bei der Zuordnung der Stellplätze noch ergänzt.

14.Hinsichtlich B §2 (4) empfiehlt das LRA zur besseren Übersichtlichkeit, der Begründung eine Übersicht über die Zuteilung der Stellplätze beizufügen. Dabei könnte auch aufgezeigt werden, ob die Anzahl der bestehenden Stellplätze in den Parkhäusern 1 und 2 auch unter Berücksichtigung der nicht unerheblichen Nutzungsmehrung für die ihnen zugewiesenen Stellplätze aus den einzelnen Bauquartieren ausreicht.

Beschlussvorschlag:

Zur besseren Übersicht wird der Begründung eine aktualisierte Übersicht über die Zuteilung und Berechnung der Stellplätze beigefügt.

15.Die Festsetzung B § 9 sollte unter Hinweise genommen werden, da hier keine rechtlichen Regelungen enthalten sind.

Beschlussvorschlag:

Die Festsetzung wird unter den Hinweisen aufgenommen.

16.Das Gleiche gilt für B § 9 (1) und (2) da nur Inhalte mit Rechtserheblichkeit festgesetzt werden. Die weiteren Aussagen sollten unter Hinweise aufgenommen werden.

Beschlussvorschlag:

Aussagen ohne Rechtserheblichkeit werden unter Hinweise aufgenommen.

17.Bei den Verfahrensvermerken ist noch die Behördenbeteiligung zu ergänzen. Ferner kann die Erwähnung der gesetzlichen Grundlagen entfallen.

Beschlussvorschlag:

Die Behördenbeteiligung wird in den Verfahrensvermerken aufgenommen. Die Erwähnung der gesetzlichen Grundlagen wird herausgenommen.

18.a) Im Umweltbericht (S. 10 und 30) sollte bei "Schutzgut Mensch" noch auf die schalltechnische Untersuchung verwiesen werden.

b) Auf Seite 18 in Satz 1 zu "Vegetation" müsste es "südwestlich" heißen.

c) Die Flächenangaben aus S. 20 beim Titel "Anlage- und betriebsbedingt" stimmen nicht mit dem Plan "Flächenbilanz zur Eingriffsregelung" überein.

Beschlussvorschlag:

Die Hinweise zum Umweltbericht wurden zur Kenntnis genommen und der Text an den genannten Stellen entsprechend überabeitet bzw. korrigiert.

Schreiben des Landratsamtes München Sg. 4.4.3, Untere Naturschutzbehörde, vom 12.02.2018 (Anlage 4):

Die Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde wird zur Kenntnis genommen.

Unter 2.4 der Stellungnahme werden Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall im Rahmen der Würdigung nicht überwunden werden können, vorgebracht. Dabei wird auf das BP-Verfahren für den BP 133 verwiesen. Seinerzeit wurde von der Höheren Naturschutzbehörde eine Natura 2000 - Verträglichkeitsprüfung für erforderlich gehalten. Davon kann abgewichen werden, wenn mit einem 30 - 50 m breiten Heidekorridor die erforderliche Durchgängigkeit sichergestellt wird. Der vorliegende Planentwurf wird südlich des Bauquartiere SO 1 und GE 4 dieser Vorgabe nicht gerecht. Hier ist lt. Plan ein Abstand von Baugrenze zur Straßenbegrenzungslinie ein Abstand von tlw. 20 m nachgewiesen.

Beschlussvorschlag:

Der Vorgabe wird dahingehend Rechnung getragen, dass die südlichen Baugrenzen in den Bauquartieren SO 1 und GE 4 an die Südseite des bestehenden Gebäudes im SO 1 geschoben werden.

Damit wird ein ausreichend breiter Korridor von mind. 30 m eingehalten.

Ferner wird darauf hingewiesen, dass südwestlich des SO 2 die Mindestbreite des Grünkorridors eingehalten wird, da die an die Ausgleichsfläche anschließende öffentliche Grünfläche seinerzeit im BP 133 und nun auch im BP 174 als "Grünkorridor zwischen den FFH-Gebieten als locker baumüberstellte Grasheide" festgesetzt ist.

Unter Nr. 2.5 gibt die Untere Naturschutzbehörde fachliche Informationen und Empfehlungen ab:

Gegenüber der erstellten Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zum -inzwischen unwirksamen BP 133- kommt man nun zu einem Kompensationsüberschuss von 3.780 m². Dies ist nach Auffassung der UNB nicht der Fall, da mit der Gestaltung, Qualität bzw. intensiven Nutzung der zentralen Grünfläche -die ursprünglich als Ausgleichsfläche vorgesehen war-, eine Kompensation für die Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes nicht erreicht werden können. Deshalb können diese Flächen im besten Fall nur als Minderungsmaßnahmen in die Berechnung einbezogen werden.

Die UNB geht davon aus, dass, wie in der neuen Eingriffsbilanzierung dargelegt, Flächen, für die im ursprünglichen BP 133 bereits Baurecht hergestellt wurde, nicht mehr in der Eingriffsbilanz gewertet werden. Mit dem Verlust der Rechtskraft des BP 133 geht wohl auch das noch nicht realisierte Baurecht verloren.

Aus den vorgenannten Gründen kann die UNB der Eingriffsbilanzierung nicht zustimmen.

Ferner regt die UNB an, den Heidekorridor zeitnah umzusetzen und die nördliche Ortsrandeingrünung deutlich zu verstärken.

Für Kompensationsflächen, die im BP 133 bereits außerhalb des Plangebietes nachgewiesen wurden und auf die nun der BP 174 Bezug nimmt, sollten zusammen mit den erforderlichen Maßnahmen im BP 174 dargestellt werden.

Beschlussvorschlag:

Die Annahme der UNB, dass mit dem Verlust der Rechtskraft des BP 133 auch das Baurecht für die noch nicht realisierten Bauvorhaben verloren geht, kann so nicht bestätigt werden. Vielmehr besteht für die vorhandenen Baulücken ein Baurecht nach § 34 BauGB. Somit wäre eine Eingriffsbilanzierung zunächst nicht mehr erforderlich. Mit dem BP 174 sollen jedoch Planungsziele erreicht werden, die nicht über § 34 BauGB erreicht werden. Deshalb wurde mit dem BP 174 eine neue Eingriffsbilanzierung erstellt, die auf der Ausgangssituation des BP 133 beruht.

Der Behauptung, dass aufgrund des intensiven Nutzung der Grünflächen im Zentrum des Bebauungsplanes diese nicht als Kompensationsflächen herangezogen werden sondern nur als Minderungsmaßnahmen einbezogen werden können wird entgegengehalten, dass diese Flächen seinerzeit ohnehin nur zu 70 % als Ausgleichsflächen in die Bilanz eingingen. An dieser damals nicht beanstandeten Bewertung und Berechnung wird festgehalten.

Mit Rechtskraft des neuen Bebauungsplanes 174 wird nunmehr auch die Herstellung des Heidekorridors zeitnah umgesetzt.

Die Ortsrandeingrünung an der Nordgrenze entspricht den ursprünglichen Festsetzungen des vorherigen Bebauungsplans 133. Weitere Eingrünungsmaßnahmen sind aus funktionalen Gründen nicht umsetzbar. Auf die angrenzende Feldflur außerhalb des Geltungsbereiches besteht keine Zugriffsmöglichkeit.

Der Plan der Ausgleichsflächen außerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 133 vom 23.9.2004 wird in den Bebauungsplan Nr. 174 nachrichtlich mit aufgenommen

Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 10.01.2018 (Anlage 5)

Das Bayer. Landesamt für Denkmalpflege weist darauf hin, dass in unmittelbarer Nähe Bodendenkmäler ("Siedlung der Hallstattzeit") befinden. Ferner ist noch mit weiteren bislang unbekannten Bodendenkmälern (Siedlungen und zugehörige Grabfelder) zu rechnen. Bodeneingriffe bedürfen der Erlaubnis nach Art. 7 BayDSchG für Bereiche, die nicht bereits durch rezente Bebauung gestört sind. Auf Art. 7 Abs. 1 BayDSchG ist deshalb im BP sowie im Umweltbericht hinzuweisen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege wird zur Kenntnis genommen.  Der textliche Hinweis wird in die Planung mit aufgenommen.

Schreiben des Staatlichen Bauamtes Freising vom 15.01.2018 (Anlage 6)

In der Stellungnahme wird auf § 9 FStrG verwiesen, der auf die Bauverbotszone von 20 m verweist.

Neben den bereits vorhandenen Anbindungen über die Zeppelin- und Schleißheimer Straße sind keine weiteren Anbindungen an die B 471 zulässig.

Ferner wird auf die erforderlichen Anfahrsichtdreiecke gem. RAL bzw. RASt06. Auf die von der B 471 ausgehenden Emmissionen wird hingewiesen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme des staatlichen Bauamts Freising wird zur Kenntnis genommen und berücksichtigt. Die erforderlichen Anfahrsichtdreiecke werden berücksichtigt und in die Planung aufgenommen. Die Anfahrsichtdreiecke werden von sichtbehindernder Bepflanzung freigehalten.

Schreiben des Kreisheimatpflegers des Landratsamtes München vom 13.01.2018 (Anlage 7)

Es werden keine Einwände geltend gemacht, sofern die näheren gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich des Umwelt-, Emissions-, Lärm- und Denkmalschutzes Beachtung finden.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich des Umwelt-, Immissions-, Lärm- und Denkmalschutzes finden bei der Umsetzung der Planung Beachtung.

Schreiben der Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 05.02.2018 (Anlage 8)

Prinzipiell besteht mit der Planung Einverständnis. Angeregt wird lediglich, dass die zulässigen Einzelhandelsnutzungen in der Verkaufsfläche begrenzt werden. Es soll eine sukzessive Umwandlung des Gebietes in eine Einkaufsdestination ausgeschlossen werden. Dies steht vor dem Hintergrund der zunehmenden Schwächung der Ortszentren durch Agglomerationen von Einzelhandel in Ortsrandlagen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Im Rahmen des BP-Aufstellungsverfahrens für den BP 133 wurde die Ausweisung der inzwischen realisierten Einzelhandelsflächen im SO 1 durch die Höhere Landesplanungsbehörde geprüft und festgestellt, dass die Erfordernisse der Raumordnung nicht entgegenstehen. In der damaligen Stellungnahme wurde lediglich die Reduzierung der Drogeriemarktflächen auf 200 m² gefordert. Dem wurde Rechnung getragen.

Generell benötigt der Business-Campus eine gut funktionierende Infrastruktur und deshalb auch entsprechende Einzelhandelsflächen. Im SO 1 sind zudem die Einzelhandelsflächen entsprechend begrenzt. Eine weitere Festschreibung, dass die Einzelhandelsflächen in der Verkaufsfläche begrenzt werden sollen, ist aus Sicht der Stadt Garching im Hinblick auf eine gewisse Flexibilität   hinsichtlich der künftigen Anforderungen und Bedürfnisse der dort Beschäftigten nicht zielführend.

Schreiben des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg, vom 24.01.2018 (Anlage 10)

Gegen den Bebauungsplan werden keine Einwände erhoben. Hingewiesen wird lediglich darauf, dass man bei Begrünungsmaßnahmen auf Eschen (Eschentriebsterben) verzichten sollte.

Beschlussvorschlag:

Der Hinweis des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg wird zur Kenntnis genommen. Bei Bepflanzungsmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden keine Eschen verwendet. Die Artenliste in den grünordnerischen Festsetzungen wird dementsprechend

Schreiben des Bayerischen Bauernverbandes, Geschäftsstelle München, vom 22.01.2018, (Anlage 11)

Der Bayerische Bauernverband bittet für einen Teil der durch den BP betroffenen der Straße Am See ein Halteverbot anzuordnen. Zudem sollte für Verkehrsteilnehmer, die aus dem Keltenweg in, die Schleißheimer Straße einfahren, ein Spiegel aufgestellt werden.

Beschlussvorschlag:

Das Schreiben wird zur Kenntnis genommen.

Grundsätzlich sind beide Anliegen nicht Gegenstand des Bauleitplanes, da es sich hier um Verkehrsangelegenheiten i.S.d. StVO handelt.

Den Anliegen kann jedoch durch verkehrsrechtliche Anordnungen Rechnung getragen werden.

Dem Anliegen, ein Halteverbot für die Straße Am See anzuordnen, trägt die Stadt Garching in der Weise bereits Rechnung, als dass die Straße als "Fahrradstraße" i.S.d. StVO ausgewiesen wurde. Insofern besteht ohnehin ein Halteverbot für Kraftfahrzeuge.

Das Aufstellen eines Verkehrsspiegels wird von der Verwaltung geprüft und bei Bedarf realisiert.

Stellungnahme von Herrn Rudi Naisar, Fahrradbeauftragter der Stadt Garching, vom 12.02.2018 mit Stellungnahme des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München vom 09.02.2018 (Anlage 12)

1.Im Bereich des Businesscampus wird der erste Radschnellweg im Raum München vorbeiführen. Speziell im Westen (zwischen B 471 und Schafweideweg) sind die dafür benötigten Flächen vorzusehen. Bei Ausbau des Kreisverkehres ist auf eine sichere und leistungsfähige Führung des Radverkehrs zu achten.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Im Bebauungsplan ist für den betroffenen Streckenabschnitt von der Schleißheimer Straße (B471) bis zum Schafweideweg ein kombinierter Geh- und Radweg mit einer Mindestbreite von 2,50 m berücksichtigt. Der Anschlusspunkt erfolgt im Süden am bestehenden, ebenfalls 2,50 m breiten Gehweg im Bereich der Bushaltestelle.

Der Hinweis auf eine sichere und leistungsfähige Führung des Radverkehrs beim Ausbau des Kreisels wird zur Kenntnis genommen und im Zuge der weiteren Planung im Hinblick auf Sicherheit und Leistungsfähigkeit im Detail geprüft.

Auf eine weitere Festsetzung (4m breiter Radweg) für einen Radschnellweg wird verzichtet, da es bisher noch keine Konkrete Aussage bzw. Planung über den tatsächlichen Verlauf des Radschnellweges gibt. Im Städtebaulichen Vertrag hat sich der Eigentümer verpflichtet, bei Bedarf die erforderlichen Flächen zur Vefügung zu stellen. Da es bei diesen Flächen um Ausgleichsflächen (Biotopverbundflächen gem. Natura 2000 und Schaftriebweg) handelt, muss dieser Eingriff für einen Radschnellweg gesondert bilanziert und bewertet werden.

2.Der geplante Bypass am Kreisverkehr wird kritisch gesehen. Der "freie Rechtsabbieger" bewirkt für den MiV eine hohe Geschwindigkeit, was für den Radverkehr ein hohes Gefährdungspotential bedeutet.

Es zeichnet sich jedoch eine gewisse Diskrepanz hinsichtlich Verkehrsfluss/Sicherheit für Fahrradfahrer ab. Einen Verkehrsfluss ohne Haltezeiten sind im Interesse der Radfahrer und KfZ-Fahrer. Deshalb ist in diesem Fall der Kreisverkehr wohl die Vorzugsvariante. Stellt man den Schutz der Radfahrer in den Vordergrund ist wohl eine Lichtzeichenanlage unumgänglich. Dies kann aber erst mit der weiteren Detailplanung entschieden werden.

Beschlussvorschlag:

Eine Detailplanung für den Kreisverkehr mit Bypass liegt noch nicht vor. Die Stadt Garching ist sich dieser Problematik aber bewusst und wird dies in der weiteren Planung -soweit möglich- berücksichtigen und entscheiden.

3.Die geplante Mobilitätsstation sollte im BP dargestellt werden.

Beschlussvorschlag:

Eine Fahrradverleihstation wird demnächst in Abstimmung mit der Stadt Garching im Bereich südlich von Parkhaus 1 (GE 1b) errichtet. Da die genaue Lage der Fahrradverleihstationen noch nicht endgültig geklärt ist, wird die Umsetzung in der Begründung erwähnt.

4.Der Stellplatzschlüssel für Fahrradabstellflächen ist mit einem Stellplatz/750 m² Nutzfläche im Vergleich PKW mit 1 ST/30m² Nutzfläche viel zu gering. Dies sollte angepasst werden. Ferner sollten alle Fahrradabstellplätze überdacht werden.

Beschlussvorschlag:

Der Schlüssel für Fahrradabstellflächen mit einem Stellplatz pro 750 m² Nutzfläche ist ausreichend bemessen. Bei einer Mitarbeiterbefragung im Business Campus hat sich herausgestellt, dass lediglich ein Mitarbeiter bei über 1.000 m² Nutzfläche einen Fahrradabstellplatz benötigt. Die mit 750 m² Nutzfläche pro Fahrradstellplatz festgelegte Regelung hat sich in der Praxis als völlig ausreichend erwiesen. Durch den hohen Anteil an ÖPNV-Nutzern besteht kein Handlungsbedarf.

Sollte sich in Zukunft herausstellen, dass der Bedarf an Fahrradstellplätzen größer wird, so wird vom Investor zugesichert, die Fahrradabstellflächen entsprechend anzupassen.

5.Weder im Verkehrsgutachten noch im Umweltbericht ist der Radverkehr berücksichtigt. Im gesamten Bereich des Parkrings gibt es weder Radwege noch Schutzstreifen.

Deshalb sollte im gesamten Bereich eine Geschwindigkeitsreduzierung eigeführt werden.

Alternativ wäre eine verkehrsberuhigte Zone, eine Fahrradstraße oder Shared Space denkbar.

Eine detaillierte Betrachtung des Radverkehrs sollte im Verkehrsgutachten nachgeholt werden.

Beschlussvorschlag:

Die Feststellung ist richtig, dass sowohl im Umweltbericht als auch im Verkehrsgutachten der Radverkehr nicht erwähnt wird. Im Umweltbericht wird geprüft, ob bzw. welche Auswirkungen die Bauleitplanung auf die einzelnen Schutzgüter (Schutzgut Boden, Wasser, Klima/Luft, Flora/Fauna, Mensch, Kultur/Sachgüter) hat. Etwaige verkehrsrechtliche Anordnungen innerhalb des Parkringes haben auf den Umweltbericht keinen Einfluss.

Ähnlich verhält es sich mit dem Verkehrsgutachten. Mit der Neuaufstellung des BP 174 wird im Wesentlichen das ursprünglich angedachte und auch realisierte Erschließungskonzept aus dem ursprünglichen BP 133 übernommen. Aufgrund des Baubestandes können innerhalb des Parkringes zu Gunsten der Radfahrer in der Tat nur noch durch verkehrsrechtliche Anordnungen Verbesserungen erzielt werden. Diese sind jedoch nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens.

Die vorgebrachten Anregungen werden gesondert geprüft. Bei Bedarf werden weitere verkehrsrechtliche Anordnungen erlassen.

Grundsätzlich ist zu festzuhalten, dass man sehr wohl die Interessen der Radfahrer im BP 174 durch Festsetzungen berücksichtigt (z.B. Radweg entlang der Zeppelinstr., Verbesserung der Anbindung Unterführung B 471 an den Parkring).

Mit der Beteiligung am "Klimaschutz im Radverkehr" beteiligt sich der Campus-Betreiber in Form einer Fahrradverleihstation sowie Umkleide- und Duschmöglichkeiten für die fahrradfahrenden Pendler.

Der Betreiber sowie die Stadt Garching haben größtes Interesse für alle Verkehrsteilnehmer größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten.

6.Unbefriedigend ist die Anbindung an das bestehende Radverkehrsnetz. Speziell die Wegeführung um den "EDEKA". Ebenso sollten vernünftige Anbindungen an den geplanten Radschnellweg berücksichtigt werden. Unterführung B 471 sollte mit einem mind. 3m breiten Radweg in den Campus geführt werden. Der Fußweg östlich des Parkplatzes EDEKA sollte deutlich verbreitert und abgesenkt werden.

Beschlussvorschlag:

In der Tat ist die aktuelle Anbindung/Verbindung der Unterführung B 471 an den Parkring unbefriedigend. Deshalb sieht der BP 174 bereits einen mindestens 4 m breiten Verbindungsweg vor. Der genaue Verlauf wird im Zusammenhang mit den Freianlagen im SO 2 erarbeitet.

Im Zuge der weiteren Planungen wird die Radwegsituation im Bereich nördlich des Parkplatzes der Firma EDEKA im Hinblick auf eine bessere Anbindung an den Parkring überprüft und soweit wie möglich angepasst.

7.Das Schreiben des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) geht auf die Belange der Machbarkeitsstudie des Radschnellwegekonzeptes im Bereich des BP 174 ein.

Der PV unterteilt die RSV in einzelne Streckenabschnitte, zeigt die Ideallösung auf bzw. schlägt aufgrund fehlender Flächenverfügbarkeit einen "verminderten Ausbaustandard" vor.

Beschlussvorschlag:

Die Vorschläge für die Berücksichtigung der RSV im BP 174 werden zur Kenntnis genommen.

Die einzelnen Streckenabschnitte werden wie folgt bewertet:

Streckenabschnitt 11, Schleißheimer Straße bis Zeppelinstraße:

In diesem Streckenabschnitt befindet sich aktuell eine einspurige Einbahnstraße Richtung Westen, die von der B 471 abzweigt. Anzumerken ist, dass der vorgeschlagene Regelquerschnitt der RSV als auch der verminderte Ausbaustandard in den Bestand der B 471 eingreift. Deshalb ist das Staatliche Bauamt Freising, Servicestelle München an der Planung zu beteiligen. Mit dem Wissen, dass im Bundesverkehrswegeplan 2030 der vierspurige Ausbau der B 471 vorgesehen ist, bislang aber keine Planungen hierzu vorliegen, ist davon auszugehen, dass dieser Vorschlag für diesen Streckenabschnitt nicht kurzfristig umsetzbar sein wird.

Im Rahmen des Förderprogramms "Klimaschutz im Radverkehr"  mit den Teilmaßnahmen der Mobilitätsstationen im GE Hochbrück wurde für die beiden Gewerbestraßen nördlich und südlich der B 471 ein Konzept für die Radfahrer vom Stadtrat verabschiedet und soll 2018/2019 umgesetzt werden. An diesem Konzept hält die Stadt Garching fest, bis die RSV entlang der B 471 tatsächlich umgesetzt werden kann.

Streckenabschnitt 12, Zeppelinstraße/Dieselstraße bis Schafweideweg:

Im Bebauungsplan ist für den betroffenen Streckenabschnitt von der Schleißheimer Straße (B471) bis zum Schafweideweg ein kombinierter Geh- und Radweg mit einer Mindestbreite von 2,50 m berücksichtigt. Der Anschlusspunkt erfolgt im Süden am bestehenden, ebenfalls 2,50 m breiten Gehweg im Bereich der Bushaltestelle.

Der Hinweis auf eine sichere und leistungsfähige Führung des Radverkehrs beim Ausbau des Kreisels wird zur Kenntnis genommen und im Zuge der weiteren Planung im Hinblick auf Sicherheit und Leistungsfähigkeit im Detail geprüft.

Auf eine weitere Festsetzung (4m breiter Radweg) für einen Radschnellweg wird verzichtet, da es bisher noch keine Konkrete Aussage bzw. Planung über den tatsächlichen Verlauf des Radschnellweges gibt. Im Städtebaulichen Vertrag hat sich der Eigentümer verpflichtet, bei Bedarf die erforderlichen Flächen zur Vefügung zu stellen. Da es bei diesen Flächen um Ausgleichsflächen (Biotopverbundflächen gem. Natura 2000 und Schaftriebweg) handelt, muss dieser Eingriff für einen Radschnellweg gesondert bilanziert und bewertet werden.

Streckenabschnitt 13, Schafweideweg  bis Straße Am See:

Der Schafweideweg ist nicht innerhalb des Geltungsbereiches des BP 174 und somit nicht Gegenstand des Verfahrens.

Im Prinzip ist der Weg in der geplanten Breite für eine RSV vorhanden. Weitergehende Bewertungen, z.B. Regelung für Fußgänger und landwirtschaftlicher Verkehr sind außerhalb dieses Verfahrens vorzunehmen.

Schreiben der Interroute Germany GmbH vom 23.01.2018

Die Interroute Germany GmbH weist auf Anlagen (Fernleitungsnetz für Telekomunikation) hin, die sich im Näherungsbereich des BP 174 befinden.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme der Interroute Germany GmbH wird zur Kenntnis genommen und berücksichtigt.

Arbeiten im Näherungsbereich von Leitungen und Leerrohren werden mit der geplanten Sorgfalt und unter Einhaltung aller Regeln der Technik erfolgen.

Schreiben der bayernets Planauskunft vom 11.01.2018 (Anlage 14)

Bayernets verweist auf eine Kabelschutzrohranlage mit LWL-Kabeln der GasLINE innerhalb des BP 174-Gebietes.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme der bayernets GmbH wird zur Kenntnis genommen und berücksichtigt. Eine Beschädigung oder Gefährdung der beschriebenen Kabelschutzrohranlage wird vermieden. Im Bereich der KSR-Anlage wird besondere Vorsicht angewendet. Die Anweisung zum Schutz von KSR-Anlagen wird unterzeichnet und an die bayernets GmbH zurückgesandt.

Schreiben der Vodafone Kabel Deutschland GmbH vom 31.01.2018 (Anlage 15)

Vodafone macht keine Einwände geltend, verweist aber auf Anlagen, die sich im Plangebiet befinden.

Beschlussantrag:

Die Stellungnahme von Vodafone Kabel Deutschland GmbH wird zur Kenntnis genommen.

Schreiben der O2-MW-BIMSCHG, Telefonica vom 12.02.2018 (Anlage 16)

Telefonica weist darauf hin, dass durch das Gebiet 12 Richtfunklinien verlaufen und diese nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Mit dem BP 174 werden die Richtfunklinien nicht beeinträchtigt. Im weiteren Bauvollzug hat der Bauherr darauf zu achten, dass durch die Lage von Baukränen keine Beeinträchtigungen vorkommen.

Schreiben der Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung vom 07.02.2018 (Anlage 17)

Die Stadt München fordert die Aufnahme der Radinfrastruktur für die RSV in den BP 174.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Hierzu wird auf die Würdigung zu Punkt 7 der Stellungnahme von Herrn Naisar, Fahrradbeauftragter der Stadt Garching sowie auf die Würdigung zum Schreiben des PV vom 09.02.2018 verwiesen.

Schreiben des Wasserwirtschaftsamtes München (WWA) vom 19.02.2018 (Anlage 18)

1.Das WWA weist auf erforderliche Erkundungen (Baugrunduntersuchung) hin, da im Grundwasserschwankungsbereich gebaut wird. Ferner wird auf evtl. erforderliche wasserrechtliche Erlaubnisse und Genehmigungen hingewiesen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Für jede Baumaßnahme wird vor Ausführungsbeginn ein Bodengutachten erstellt. Die Grundwasserstände sind dem Bauherrn durch Aufzeichnungen seit vielen Jahren bekannt und werden in der Planung von Gebäuden berücksichtigt. Für notwendige Bauwasserhaltungen werden rechtzeitig beim Landratsamt München wasserrechtliche Genehmigungen eingeholt.

2.Das Versickern von Niederschlagswasser bedarf der behördlichen Erlaubnis. Auf die fachlichen Arbeitsgrundlagen wird verwiesen.

Beschlussvorschlag:

Für das Versickern von Niederschlagswasser wird eine behördliche Erlaubnis eingeholt.

3.Das gesamte BP-Gebiet ist von Klärschlammablagerungen betroffen. Das WWA bittet um Informationen, ob die Böden untersucht und ordnungsgemäß entsorgt bzw. verwertet wurden. Ferner wird auf einen Altstandort auf Fl.Nr. 1797 (Katasternummer 18400921) hingewiesen und dsbzgl. um Rücksprache gebeten.

Beschlussvorschlag:

Sämtliche bisher genehmigten Bauquartiere sind frei von Altlasten. Die neu hinzukommende Vorbehaltsfläche für die Überführung der B 471 muss vor Baubeginn des SO 2 untersucht und bei Bedarf

einer ordnungsgemäßen Verwertung zugeführt werden. Bezüglich der Katasternummer 18400921 wird der Bauherr mit dem Landratsamt München Rücksprache nehmen. Bei der Feststellung optischer oder organoleptischer Auffälligkeiten des Bodens wird unverzüglich das Landratsamt München informiert.

4.Bei Umgang mit wassergefährdenden Stoffen ist die Anlagenverordnung-Bundesverordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) zu beachten und die Fachstelle Wasserwirtschaft des LRA München zu beteiligen.

Beschlussvorschlag:

Beim Umgang mit wassergefährdenden Stoffen wird die Anlagenverordnung des Bundes beachtet und die fachkundige Stelle des Wasserwirtschaftsamts beteiligt.

II. BESCHLUSS:

Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss beschließt, die vorgenannten Stellungnahmen entsprechend zu würdigen und den so überarbeiteten  und geänderten Bebauungsplan Nr. 174 „Gewerbepark Businesscampus, Neuaufstellung“ für die Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB freizugeben. Das Verfahren wird nach Unterzeichnung des Städtebaulichen Vertrages durchgeführt.