BESCHLUSSVORLAGE - 2-BV/005/2018

I. Sachvortrag:

Der Antragsteller beantragt die Errichtung eines Wohnhauses in der Königsberger Str. 17, Fl.Nr. 1051/6, Gem. Garching. Hierzu hat er zwei Anträge im Genehmigungsfreistellungsverfahren eingereicht. Aufgrund mehrerer Problematiken überführt die Verwaltung, die Anträge gem. Art. 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO ins Genehmigungsverfahren. Der Antragsteller beantragte im Falle der Überführung ins Baugenehmigungsverfahren die Weiterbehandlung des Antrags.

Im ersten Antrag (Variante 1) ist ein Einfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten geplant. Im zweiten Antrag (Variante 2) soll ein Doppelhaus mit 4 Wohneinheiten errichtet werden. Beide Varianten sollen dieselbe Grundfläche (230,94 m²) und Geschossfläche (399,54 m²) erhalten. Daraus ergeben sich eine GRZ von 0,23 und eine GFZ von 0,39. Die Berechnung zur GRZ mit Stellplätzen und Zufahrten fehlt. Im Obergeschoss sind auf der Nord- und Südseite jeweils Einschnitte geplant (Balkon und Dachfläche). Die Dächer sollen bei beiden Varianten als Mischung zwischen Walm- und Satteldach errichtet werden. Im Bereich des Satteldachs soll die Dachneigung 29,96° im Bereich des Walmdachs 18,4° erhalten (siehe Schnitt). An der Ostseite sind 2 Zwerchgiebel, an der Westseite sind 2 Dachgauben geplant. Bei Variante 1 ist ein Eingangsbereich geplant, bei Variante 2 sollen zwei separate Eingänge errichtet werden. Die Wandhöhe soll laut Antragsteller 6,40 m (gemessen von der Grundstückgrenze zur Königsberger Str.) betragen. Im Eingangsbereich und im Bereich der Terrassen liegt das neue Gelände jedoch tiefer. Dadurch erhöht sich die Wandhöhe (nach BayBO gemessen von der Geländeoberkante) in diesem Bereich auf 6,90 m. Im südlichen Grundstücksbereich sollen 2 Doppelgaragen errichtet werden. Der im Bebauungsplan festgesetzte Baum wurde bereits entfernt und soll im selben Bereich ersetzt werden. Insgesamt sollen 5 neue Bäume gepflanzt werden.

Das betroffene Grundstück liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 30b „Nachverdichtung Königsberger Str.“. Dieser setzt Bauräume für Gebäude und Garagen mittels Baugrenzen fest. Zudem legt er eine GRZ/GFZ von 0,3/0,4 fest. Die Wandhöhe ist mit 6,4 m (gemessen von der Grenze zur Königsberger Str.) festgesetzt. Bei geneigten Dächern ist die Dachneigung von Norden nach Süden mit 18,4° festgesetzt. Abgrabungen sind nur bis zum Niveau der Königsberger Straße zulässig. Bei Doppelhäusern sind je Haushälfte 2 Wohneinheiten, bei Einzelhäusern sind 3 Wohneinheiten zulässig.

Folgende Probleme haben sich bei der Prüfung der Anträge ergeben:

Abgrabungen/Abstandsflächen:

Laut Bebauungsplan sind Abgrabungen nur bis zur OK Königsberger Straße zulässig. Die vorliegenden Planungen sehen vor, das Erdgeschoss 50 cm unter dem Niveau der Königsberger Straße zu errichten. Den Höhenunterschied zwischen Gelände und Eingangsbereich will der Antragsteller durch Treppenstufen ausgleichen. Aus Sicht der Verwaltung handelt es sich bei der Tieferlegung des Gebäudes um eine unzulässige Abgrabung und damit um einen Befreiungstatbestand. Der Befreiung sollte aus Verwaltungssicht nicht zugestimmt werden, da hier ein Vergleichsfall für das Bebauungsplangebiet geschaffen werden würde. Zudem ergeben sich durch die Tieferlegung der Eingangsbereiche und der Terrassen andere Abstandsflächen als im Plan angegeben. Auch sind die Abstandsflächen im Bereich der Zwerchgiebel aus Verwaltungssicht nicht richtig eingetragen. Hier wurde im Bereich der Zwerchgiebel das 16-m-Privileg angewandt. Jedoch können hier aus Sicht der Verwaltung nur die Höhen der Zwerchgiebel halbiert werden.

Dachform:

Hier soll eine Mischung aus Walm- und Satteldach errichtet werden. Laut Bebauungsplan ist dies zwar zulässig, aus Sicht der Verwaltung sollte hier vom Landratsamt überprüft werden, ob die gewählte Dachform eine verunstaltende Wirkung nach Art 8 BayBO hat. Demnach müssen bauliche Anlagen nach Form, Maßstab, Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander, Werkstoff und Farbe so gestaltet sein, dass sie nicht verunstaltend wirken.

Zahl der Wohneinheiten/Geschossigkeit:

Die Zahl der Wohneinheiten ist im Bebauungsplan festgesetzt. In den vorliegenden Planungen ist die Maximalzahl an Wohneinheiten geplant. Aus den Grundrissen geht jedoch hervor, dass im Dachgeschoss und im Kellergeschoss auch jeweils zwei zusätzliche Wohneinheiten errichtet werden könnten, da das Haupttreppenhaus vom KG bis ins DG geht. Aufgrund des Verdachts sollte das Landratsamt überprüfen, ob hier zusätzliche Wohneinheiten entstehen. Auch ist das Dachgeschoss in beiden Fällen so geplant, dass es nur knapp unter der Grenze zum Vollgeschoss liegt. Auch hier sollte das Landratsamt überprüfen, ob ein Vollgeschoss entsteht.

Der Stellplatznachweis ist durch die beiden Doppelgaragen und den geplanten Fahrradstellplätzen in beiden Anträgen für die beantragte Anzahl an Wohneinheiten erfüllt.

Aus Sicht der Verwaltung kann dem Bauvorhaben nicht zugestimmt werden.

II. BESCHLUSS:

Der Bau- Planungs- und Umweltausschuss beschließt, das gemeindliche Einvernehmen zu den Anträgen auf Errichtung eines Wohnhauses in der Königsberger Str. 17, Fl.Nr. 1051/6, Gem. Garching nicht zu erteilen. Das Einvernehmen zur Befreiung hinsichtlich der Abgrabungen wird nicht erteilt.