BESCHLUSSVORLAGE - GB II/448/2018

I. Sachvortrag:

Der Haupt- und Finanzausschuss hat in seiner Sitzung am 16.03.2017 beschlossen, das Restaurant im Bürgerhaus auf Basis der, in der Stadtratssitzung vom 24.11.2016, vorgestellte Machbarkeitsstudie - Variante 1 zu verkleinern.

Mit Beschluss vom 15.05.2018 hat der Stadtrat aus den vorgestellten Vorentwurfsvarianten die Variante 2 mit einem Kostenansatz in Höhe von 1.450.000 € brutto zur weiteren Bearbeitung freigegeben. Umgesetzt werden sollte:

- die getrennte Vergabe der gastronomischen Versorgung im Bürgerhaus  mit Einrichtung und technischer Ausstattung für Wiener Café/Café-Bistro und Ratskeller sowie die Bankettausgabe mit Minimalausstattung (nur Anschlüsse und Sicherstellung der Hygiene / Raumreinigung).

Nach Zustimmung des Stadtrats zum Vorentwurf des Küchenplaners und Freigabe zur weiteren Bearbeitung, hat die Verwaltung unter Vorgabe des Realisierungszeitraums, des Leistungsumfangs und anhand der Referenzen geeignete Büros um Angebotsabgabe zur Komplettierung des Entwurfs gebeten.

Nach Prüfung der Honorarangebote auf Grundlage der HOAI 2013, wurden durch den Bürgermeister folgende Architektur- und Ingenieurbüros mit der Erstellung der Entwurfsplanung und Lp1-4 beauftragt:

Gebäude: IRL ZEININGER Architekten PartmbB aus Landshut

Tragwerksplanung: BBI INGENIEURE GMBH aus Landshut
Technische Gebäudeausrüstung, HLSK + Elektroanlagen: Ingenieurbüro Ralf Siegel aus Garching

Brandschutz: Brandschutz Consulting GbR  aus München

Sofern der Stadtrat die Projektgenehmigung erteilt, ist die stufenweise Beauftragung der weiteren Planungsleitungen ab LP 5 nötig. Hierzu liegen bereits Honorarangebote der Planer wie folgt vor:

Gebäude: IRL ZEININGER Architekten PartmbB aus Landshut

Honorarkonditionen: Honorarzone III, Mindestsatz, Leistungsphase 5-9, Umbauzuschlag 20%, mitzuverarbeitende Bausubstanz, Nebenkosten 3%

Tragwerksplanung: BBI INGENIEURE GMBH aus Landshut

Honorarkonditionen: Honorarzone III, Mindestsatz, Leistungsphase 5+6, Umbauzuschlag 25 %, Mitzuverarbeitende Bausubstanz, Nebenkosten 3%

Technische Gebäudeausrüstung, Küchenplanung: Planungsbüro Alfred Fischer aus Augsburg

Honorarkonditionen: Honorarzone II, Mindestsatz, Leistungsphase 5-9, Nebenkosten sind mit dem Honorar abgegolten

Technische Gebäudeausrüstung, HLSK + Elektroanlagen: Ingenieurbüro Ralf Siegel aus Garching

Honorarkonditionen: Honorarzone II, Mindestsatz, Leistungsphase 5-9, Nebenkosten sind mit dem Honorar abgegolten.

Für Leistungen weiterer Baufachleute wie Bauphysiker, evtl. Brandschutzgutachter, SiGeKo für die Baustelle, Bodengutachter etc. werden noch in Abstimmung mit den Planungsbeteiligten Angebote eingeholt.

Entwurf:

Die Planer haben auf Basis der Vorentwurfsplanung, Abstimmungen mit dem zukünftigen Nutzer sowie Vorgaben der Liegenschaftsverwaltung/ GB 1 die Entwurfsplanung erstellt.

Der Entwurf wird im Folgenden durch die Architekten erläutert:

Der beschriebene Entwurf basiert auf den Angaben des Bauherren zur zukünftigen Nutzung der Einheiten. Ein endgültiges Brandschutzkonzept liegt zum Zeitpunkt der Berichtserstellung noch nicht vor. Maßnahmen und genannte Kosten beziehen sich auf bereits jetzt absehbare Bereiche, die je nach letztgültigen Anforderungen noch angepasst werden müssen. Kosten der Kostengruppe 600 (Mobiliar, Innenarchitektur) sind in der Kostenberechnung nicht berücksichtigt. Die Sanierung der Fenster und Außenbauteile (Putz, etc.) sind Bestandteil der Maßnahme „Sanierung Bürgersaal Garching“, und nicht Teil dieser Planung. Die Außenbereiche sind dem Landschaftsplaner zugeordnet, und werden gesondert geplant.

1. Clubräume:

Im derzeitigen Nebenraum des Restaurants, sowie einem Teil der Küche entstehen zwei neue Clubräume.

Die Trennung der beiden neuen Clubräume erfolgt am Höhenversprung durch eine mobile Trennwand (min. R’W= 47dB gem. Nutzungsvorgabe Seminarraum). Beide Räume erhalten einen getrennten Zugang, der zugleich möglicher erster Rettungsweg ist. Der mögliche zweite Rettungsweg ist über das Fensterelement vorgesehen (wird in der Umbaumaßnahme zum Saal bereits umgesetzt).

Die Verbindung zwischen Clubbereich und Restaurant bleibt erhalten, wird jedoch verkleinert und brandschutztechnisch angepasst (derzeit zweiflügelige Holztüre).

Der neue Zugang zu den Clubräumen erfolgt über den Bürgerplatz auf der Ostseite

(Position des ehem. Notausstiegs aus dem Ratskeller). Der Höhenunterschied von ca. 45cm wird über eine barrierefreie Rampe mit Zwischenpodest überwunden. In der Bestandssituation ist der Zugang an dieser Stelle 1,35cm breit. Die an Breite fehlenden ca. 15cm direkt vor der Türe werden durch einen elektrischen Türöffner am Zwischenpodest kompensiert, der den Zugang des Gebäudeteils auch für Rollstuhlfahrer vereinfachen soll. 

WC Anlagen Variante 1: Angrenzend an die Restaurantküche werden Damen- und Herrentoiletten vorgesehen. Eine barrierefreie Toilette ist im selben Bereich geplant.

WC Anlagen Variante 2: In einer Variante soll dem Entwurf auf Wunsch der Stadtverwaltung eine Version gegenübergestellt werden, in der nur eine barrierefreie Toilette mit zusätzlichem Urinal vorgesehen wird. Weitere Sanitärbereiche für Damen und Herren würden entfallen. Die verbleibenden Flächen würden dann als zusätzliche Lagerflächen genutzt werden können, oder der Raumfläche zugeschlagen.

Bei größeren Veranstaltungen (in beiden Clubräumen zusammen wären rechnerisch Veranstaltungen mit bis zu 100 Personen möglich), müssten die Teilnehmer v.a. bei hoher Gleichzeitigkeit (z.B. Vorträge, Volkstänze, o.ä.) die Sanitärräume im UG des Bürgerhauses benutzen. Es stünde nur eine Toilette für alle Teilnehmer im Bereich der Clubräume zur Verfügung.

Kostenersparnis: ca. 35.000€ brutto

2. Restaurant und Nebenräume UG

2.1: Gastraum:

Das Restaurant bleibt in der Raumaufteilung erhalten. Der Nebenraum wird den neuen Clubräumen zugeschlagen. Im höher liegenden Bereich ist eine Nutzung im Stile eines Kaffeehauses vorgesehen. Die vorhandene Theke wird vollständig zurück gebaut und durch einen neuen Einbau ersetzt. Der tiefer liegende Bereich soll getrennt davon, etwa als Weinbar mit Terrassenbetrieb nutzbar sein. Die unterdimensionierte Heizung, v.a. im tiefer liegenden Bereich der zukünftigen Weinbar wird durch Deckenstrahlplatten unterstützt, die zwischen den Dachträgern eingehängt werden. Die Zuleitung erfolgt möglichst verdeckt. Das Tragwerk, inkl. der Holzdecke sowie der Treppenhausverbau im Restaurant werden gereinigt. Der Treppenhausverbau bleibt aus Gründen des Bestandsschutzes baulich unverändert. Das Sichtmauerwerk wird gestrichen.

2.2   Küche:

Variante 1 mit abgehängter Decke:

Die Spülküche für Weiß- und Schwarzgeschirr wird im Bereich des ehem. Korridors untergebracht. Der zusätzliche Eingang vom Restaurant in diesen Teil wird verschlossen. In die bestehende Öffnung wird eine Fixverglasung zur besseren Belichtung der Spülküche eingebaut. Der Lastenaufzug wird zurück gebaut und das Deckenloch verschlossen. Schmutziges Geschirr o.ä. aus dem Ratskeller wird mit Wagen über den bestehenden Aufzug im neuen Treppenhaus nach oben befördert. Der Speisenaufzug verbleibt im Bestand.

Die Türe vom Restaurant in die Küche wird durch eine automatische Schiebetüre ersetzt (Glas/ Glas satiniert). Eine gute Versorgung mit Tageslicht in diesem Bereich ist derzeit nicht gegeben, und kann aufgrund der Position der Küche im Gebäude auch nur gering verbessert werden. Dies geschieht durch den Einbau eines neuen Fensters auf der Westseite des Gebäudes, im Bereich der neuen Anrichteküche.

Der Kleinlastenkran im Müllraum wird zurück gebaut, die verbliebene Öffnung zum Keller reversibel verschlossen. Teile der Lüftungsanlage werden auf dem Dach des Müllraums installiert. Die Lüftungsanlage mit einer Höhe von ca. 3,0m nimmt die gesamte Fläche des Flachdachs ein, und wird straßenseitig baulich verkleidet (z.B. Streckmetallgitter). Leitungsdurchführungen werden im Dach- und Außenwandbereich hergestellt. Die Bestandstüren (Holzschiebetüre, Kühlraumtüre) bleiben unverändert.

Eine abwaschbare Metall-Systemdecke ist für den gesamten Küchenbereich vorzusehen.

Variante 2: Küche ohne abgehängte Decke

Die hygienischen Forderungen an die Decke erlauben eine Konstruktion mit frei geführten Lüftungsleitungen, wenn diese abwaschbar, mit geeigneter Oberfläche und ausreichendem Abstand zur Decke ausgeführt werden. Die Untersicht der Stahlbeton-Decke muss entsprechend von losen Teilen befreit, und mit einem abwaschbaren Anstrich versehen werden. Andere Leitungen müssen entsprechend verkoffert werden. 

Eine solche Konstruktion erlaubt auf eine abgehängte Decke zu verzichten, hat jedoch aufgrund der komplexeren Geometrie einen höheren Reinigungsaufwand zur Folge. Das Nachziehen von z.B. Elektroleitungen kann in einer abnehmbaren Systemdecke einfacher erfolgen, als in einer Verkofferung.

Kosteneinsparung gegenüber Variante 1: ca. 12.000 € brutto

Die Verwaltung empfiehlt, auf Grund der geringen Einsparmöglichkeit, die abgehängte Decke auszuführen, um eine bessere Reinigung und einen nachträgliche Installation zu ermöglichen.

2.3   Lagerräume und Sozialräume im UG

Im UG wird ein neuer Sozialraum hergestellt. Als Planungsgrundlage wurde eine Zahl von 4-6 Personen als maximal mögliche Beschäftigtenzahl bei niedriger Gleichzeitigkeit festgelegt. Dabei muss vom Pächter sichergestellt werden, dass der Umkleideraum von männlichen und weiblichen Angestellten zeitlich getrennt genutzt werden kann. Neben dem Aufenthaltsraum wurden eine absperrbare Umkleide mit Waschgelegenheit (Dusche), sowie eine Toilette vorgesehen. Die Räume erhalten Bodenfliesen, die Sanitär- und Lagerräume zusätzlich Wandfliesen. Zur Belichtung wird ein neues Kellerfenster hergestellt.

Die Lagerräume für das Restaurant werden im Keller vorgesehen, wobei die Aufteilung dort weitestgehend der vorhandenen Struktur folgen soll. Der Nebenraum vor dem ehem. Müllaufzug soll für Vorbereitung und Verarbeitung genutzt werden. Hier ist aus Hygienegründen eine abwaschbare Systemdecke vorzusehen. Die Räume mit Lebensmittelbezug erhalten eine Epoxidharzbeschichtung. Der vorhandene Technikraum wird weiter genutzt und mit einer PU-Beschichtung versehen. Lagerräume für die Stadt Garching erhalten die gleiche Bodenbeschichtung. Die restlichen Räume werden gefliest.

Zwischen dem Mieterbereich, den Lagerräumen der Stadt, sowie den Räumen des Ratskellers besteht eine bauliche Trennung. Türen zwischen diesen Bereichen bleiben bestehen, und werden den Anforderungen gemäß ertüchtigt oder ausgetauscht. Eine Schließanlage ist nicht Teil dieser Planung. Nachdem der bestehende Fettabscheider nicht mehr genutzt werden kann, wird im Außenbereich ein neuer Schacht für einen Fettabscheider hergestellt. Der Fettabscheider im Keller wird abgebaut, der dortige Schacht still gelegt. Dadurch wird eine Leerung des Fettabscheiders vereinfacht.

2.4   Ratskeller:

Im Ratskeller finden nur wenige bauliche Änderungen statt. Aufgrund der Sanierung der Lüftungsanlage wird hier eine Abhangdecke ersetzt, sowie in Bereichen von Luftauslässen bauliche Anpassungen getroffen. Die Wände und der Boden verbleiben im Bestand.

Zwischen neuem Barbereich und geplanter Lounge wird eine Wandöffnung als Blickverbindung hergestellt. Eine gemauerte Brüstung im Bereich der neuen Bar wird abgebrochen und der Terrakottaboden an dieser Stelle ergänzt. Der Ratskeller wird an die neue Lüftung des Restaurants angeschlossen, da auf Grund der Sanierung im Bürgerhaus der Zuluftkanal rückgebaut werden musste (Brandschutz Flur UG)

3. Cateringbereich:

Die Sanierung des Cateringraums - Wand- und Bodenbelag - ist in der Maßnahme zum Saal enthalten. Hier werden nun zusätzlich bauliche Anpassungen im Rahmen der Verlegung von Anschlussleitungen, bzw. der Lüftung notwendig. So wird eine neue Zuluftanlage über die Terrasse der Büchereibüros nach außen geführt.

Der derzeit zur Verfügung stehende Raum im Cateringbereich ist lt. derzeitiger Aussage des Küchenplaners für eine vom Restaurant unabhängige Nutzung zu klein, da die Geometrie des Gebäudes im ersten Vorentwurf nicht bedacht wurde. Dadurch müssten im Betrieb Funktionen ins angrenzende Foyer ausgelagert werden, was nach derzeitiger Abstimmung mit dem Brandschutzsachverständigen nicht möglich ist, da das Foyer nicht mit technischen Geräten fest bestückt werden darf. Des Weiteren erfüllt die bestehende Holzfassade keine aktuellen Anforderungen an die Hygiene, da eine Holzverkleidung als Wandbelag in einer Küche nicht zulässig ist und es gibt keinen Zugang zum Cateringbereich von außen, was die Anlieferung des Caterers (Geräte etc.) erschwert.

Es wird daher vorgeschlagen, die bestehende Holzfassade durch eine Metallkonstruktion zu ersetzen, und an die Außenkante der StB-Stützen zu versetzen. Dadurch wird ein einheitliches Erscheinungsbild der Fassade hergestellt (die Fassade sitzt auf einer Linie mit dem Eingangsbereich des Treppenhauses) und die Hygieneanforderungen erfüllt, sowie die nötigen Anschlüsse vorgesehen. Im Cateringraum ist ein zusätzlicher Flächengewinn zu verzeichnend, der die Auslagerung ins Foyer kompensieren könnte.

Die neue Fassade würde einen eigenen Eingangsbereich erhalten und dadurch die Anlieferungen von Geräten durch externe Caterer direkt über den Lieferhof ermöglichen und so die Nutzung ohne Überschneidung zum Restaurant bzw. Bücherei (Treppenhaus) ermöglichen.

Derzeit befindet sich die Verwaltung zusammen mit dem Küchenplaner und dem Brandschutz noch in der Klärung, ob es noch Alternativen zur neuen Fassade geben könnte, um hier wieder Kosten einzusparen. Die derzeitige Aussage ist jedoch, dass die Lösung des Versetzens die wirtschaftlichste Lösung ist, um einen unabhängige Nutzung durch einen externen Caterer zu ermöglichen. Daher wird die Bereitstellung der Mehrkosten von der Verwaltung empfohlen.

Mehrkosten Fassade: ca. 100.000 € brutto

4. Lagerräume Stadt:

Lagerräume, die vom Restaurant nicht gebraucht werden, können als getrennte Lagerflächen für die städtische Nutzung umgewandelt werden (z.B. Stuhllager für Clubräume, etc.). Hierfür wird ein eigener Zugang über eine Außentreppe durch eine bereits bestehende Türe (ehem. Fluchttüre Ratskeller) geschaffen. Dadurch können die Lagerflächen getrennt vom Restaurant genutzt, sowie die Fluchtwege einfacher geführt werden.

Die vorhandenen Lagerflächen bleiben im Bestand. Die Beschichtungen von Boden und Wand werden überholt. Die Notwendigkeit und Vorteile der Treppe bzw. der Alternativen wird dem Ausschuss durch den Architekten in der Sitzung erläutert.

5. Lüftungsraum OG:

Neben den neuen Büchereibüros im OG befindet sich derzeit ein Raum für die Lüftungsanlage des Restaurants. Dieser wird teilweise aufgelöst und in einen Lagerraum umgewandelt. Hier erfolgen lediglich brandschutztechnische Anpassungen im Wand- und Türbereich, sowie eine Erneuerung des Bodenbelags. Die vorhandenen Funktionen werden u.a. auf das Dach des Nebengebäudes ausgelagert.

Die Architekten und Fachplaner werden bei der Sitzung anwesend sein und den Entwurf mit den Varianten erläutern. 

Kosten:

Kostenschätzung vom 15.05.2018 Variante 2:

Küchenplanung KG 460:  379.644,87 € brutto ( Summe Variante 2 + Untergeschoss)

Ergänzung Grobkosten für Gesamtmaßnahme (Schätzung Verwaltung):

KG 200: ca. 180.000 € brutto

KG 300: ca. 100.000 € brutto

KG 400: 420.000 € brutto (siehe Kostenschätzung Machbarkeitsstudie)

KG 600: 10.000 € (nur Ansatz, da Ausstattung beim Pächter)

Zugabe Sicherheit 10% :  ca. 108.965,00 € brutto

Summe Baukosten KG 200-600: 1.198.609,87 brutto

Zzgl. Baunebenkosten KG 700 ( ca. 20%): 239.721,00 € brutto

Gesamtkosten ca. 1.438.330, 87 € => ca. 1.450.000 € brutto

 Kostenberechnung vom 12.12.2018 Entwurf – vorläufig (Prüfung und Freigabe durch die Verwaltung steht noch aus, da erst am 09./13.12.2018 erhalten:

KG 200: 21.956,05 € brutto

KG 300: ca. 1.105.296,24 € brutto

KG 410-480 (ohne KG 460):  706.501,58 € brutto

KG 460: 406.169,25 € brutto

KG 600: 10.000 € (nur Ansatz, da Ausstattung beim Pächter)

Summe Baukosten KG 200-600: 2.227.967,07 brutto

Zzgl. Baunebenkosten KG 700 ( ca. 22%): 490.000,00 € brutto

Gesamtkosten 2.717.967,07 € => 2.718.000,00 € brutto

Einsparmöglichkeit:

- Variante Clubraum nur Barrierefreies WC : 35.000 € brutto

- Entfall Abhangdecke Küche : 12.000 € brutto

Mögliche Kosteneinsparung gesamt: 47.000 € brutto

Die abschließende Kostenberechnung inkl. der Einsparmöglichkeiten liegt zum Zeitpunkt der Beschlusserstellung noch nicht abschließend vor und wird bei Vorlage durch die Architekten durch die Verwaltung abschließend geprüft.                            

Die Differenz der Kostenberechnung zum Grobkostenanschlag begründet sich hauptsächlich durch folgende Maßnahmen:

-          Schaffung barrierefreier Eingang Clubräume – notwendig, da ansonsten Zugang nur über Gaststätte möglich

-          Schaffung neuer Zugang Keller für Lager – notwendig zur Schaffung von Fluchtwegen und unabhängige Nutzung der Lagerräume ohne den Mieterbereich des Wirts durchqueren zu müssen.

-          Anforderungen durch GB 1 – Nutzung der Clubräume mit max. Personenanzahl – daher Auslegung der WC Anlagen im Clubraumbereich. – die Anforderungen waren zum Zeitpunkt der Grobkostenerstellung nicht bekannt

-          Erhöhte Hygiene Anforderungen, wie Bodenbeschichten etc. – Notwendigkeit nach Abstimmung mit Lebensmittelaufsicht

-          Brandschutzanforderungen

-          neue Fassade Cateringbereich – die Anforderungen waren zum Zeitpunkt der Grobkostenerstellung nicht bekannt

-          Kostenmehrung Kücheneinrichtung durch Abstimmung und vertiefte Planung

II. BESCHLUSS:

Der Stadtrat beschließt den Entwurf zur Umsetzung

mit folgenden Einsparungen:

- Clubraum: Reduzierung der Sanitäranlagen auf ein Behindertengerechtes WC - Variante 2

- Entfall abgehängte Decke Küche

freizugeben und den Bauantrag auf dieser Grundlage fertigzustellen und einzureichen.

Das Projekt wird genehmigt und das aufgezeigte Budget freigegeben. Die notwendigen Haushaltsmittel sind für den Haushalt 2019 angemeldet.

Der Ersten Bürgermeister wird ermächtigt, die stufenweisen Aufträge für Architekten- und Ingenieurleistungen für die Leistungsphasen 5-9 für die Verkleinerung des Restaurants Bürgerhaus mit den genannten Büros abzuschließen.