BESCHLUSSVORLAGE - 2-BT/741/2020

I. Sachvortrag:

Für die gesamte Anlage Römerhof stand eine Neubewertung des Brandschutzes an, nachdem eine Baukontrolle des Landratsamtes diverse Themen beanstandete und nicht für alle Nutzungseinheiten eine Baugenehmigung zu belegen war. Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss beschloss am 05.07.2018 das Architekturbüro Meuer - planen beraten Architekten GmbH München mit den Planungsleistungen Bestandsaufnahme, Brandschutzkonzept und Antrag auf Nutzungsänderung zu beauftragen.

Im ersten Schritt wurde der gesamte Baubestand vermessungstechnisch erfasst und digitalisiert.

Danach folgte die Bewertung des genehmigten Bestands im Hinblick auf in den Baugenehmigungen enthaltenen Auflagen und Klassifizierungen der Bauteile sowie den Brandschutz, um einen Abgleich mit dem baulichen Ist-Zustand und den aufgefundenen Nutzungen vornehmen zu können. Es folgte die Erfassung der bauabweichenden Zustände sowie Umnutzungen und eine Neubewertung im Hinblick auf Genehmigungsfähigkeit und aktuelle Brandschutzanforderungen mit dem Ziel einer Ertüchtigung des Brandschutzes, der den Anforderungen von Art. 3 und 12 der BayBO entspricht, wobei ein ggf. vorhandener Bestandsschutz mit in den Ansatz gebracht wurde.

In diesen Prozess sollte die Untersuchung der Machbarkeit folgender aktueller Bedarfe einfließen, mit dem Ziel diese neuerlichen Nutzungsänderungen mit in die Baugenehmigung zu nehmen:

1. Vom Stadtrat wurde in Zusammenwirkung mit dem Behindertenbeirat die Umsetzung/Schaffung einer behindertengerechten Toilette in der Nutzungseinheit Musikschule sowie in der Nutzungseinheit Theater beantragt.

2. Unterbringung einer Großtagespflege in den Räumen Kinderklub und VDK-Zimmer:

Die Nachbarschaftshilfe betreibt als familiäres Zusatzangebot der Kinderbetreuung seit mehreren Jahrzehnten den Kinderklub in den Räumen des Römerhofs. Es liegt auch ein Antrag der Nachbarschaftshilfe vor, die derzeitige Nutzung in die Betreuungsform Großtagespflege zu überführen. Der Flurbereich wurde bisher gemeinsam mit dem VDK und der AWO-Beratungsstelle genutzt, der VDK gibt seine Räume auf, so dass eine Mitbenutzung durch die Nachbarschaftshilfe als Betrieb einer Großtagespflege geprüft werden sollte. Die Ausweisung von Plätzen in einer Großtagespflege im Römerhof trägt lt. GB 3 zur Bedarfsdeckung bei.

Am 31.07.2019 wurden der Verwaltung die Ergebnisse zur Bestands- und Aktenerhebung vorgestellt. (Pläne als Anlage1 + 2); der Abgleich des baulichen Ist-Zustands mit den vorhandenen Genehmigungsunterlagen zeigt bauliche Abweichungen sowie etliche ungenehmigte Umnutzungen.

Am 16.09.2019 und 13.11.2019 wurden in einem Gespräch im LRA die Ergebnisse der brandschutztechnischen Untersuchung anhand des Vorabzugs des Brandschutznachweises sowie die Beurteilung durch das Planungsbüro vorgestellt und die Genehmigungsfähigkeit erörtert.

Für den Mittelbau und den Südflügel sind Baugenehmigungen nicht zu recherchieren. Wichtig für eine weitere Betrachtung der Genehmigungsfähigkeit wären die genaue Rekonstruktion der Entstehungszeit, die ursprüngliche Nutzung dieser Bauteile sowie der Nachweis, dass diese Vorhaben in ihrer jeweiligen Zeit genehmigungsfähig gewesen wären. Aufgrund momentan fehlender Informationen und erst anstehender ausgiebiger Recherche, hat das LRA vorgeschlagen, diese zwei Gebäudeteile vom Bauantrag losgelöst zu betrachten und im Nachgang in einem separaten Bauantrag zu behandeln.

Im Folgenden beschränkt sich der geplante Bauantrag daher auf den Nord- und Ostflügel des Römerhofs.

Vor Einreichung des erarbeiteten Bauantrags mit Brandschutzkonzept als Nachweis gem. BauVorlV., sind durch den Stadtrat noch die jeweiligen Varianten für die beabsichtigten baulichen Änderungen freizugeben.

Zu 1: Barrierefreie Sanitärräume

Es wurden mehrere WC-Varianten in der Musikschule und im Theaterfoyer untersucht. Letztendlich sind nur folgende Lösungen unter wirtschaftlichen, funktionalen und technischen Aspekten machbar bzw. vertretbar:

● Für die Nutzungseinheit Theater:Im Theaterfoyer als Einbau im Bereich Tanz-Studio Umkleide Herren.(Variante V6 Anlage 3 mit Beschrieb der Maßnahmen).Die Kostenschätzung für diese Variante beläuft sich auf brutto 55.573,00 €.

● Für die Nutzungseinheit Musikschule:

Es stehen zwei finale Entwürfe zur Entscheidung:

-          Variante 1: Einbau im EG im Bereich des Lehrerzimmers (Variante V1, Anlage 4):

Vorteile: Lage am Foyer, Eingriff in Bausubstanz gering, Problemloser Anschluss Wasser/Abwasser, geringere Kosten

Nachteile: Kein direkter Zugang von den OGs und UG innerhalb des Gebäudes (Aufzug liegt im Außenbereich, Austausch beider Flügeltüren EG,  Bewegungsfläche vor Flurtüre mit 1,46 m nicht DIN-konform, Flächenreduzierung Lehrerzimmer um ca. 7 m²

Kostenschätzung: brutto 48.814,00 €

-          Variante 2: Einbau im UG der Musikschule (Variante V6, Anlage 5):

Vorteile: Direkter WC-Zugang über Aufzug und Flur innerhalb des Gebäudes, Lage nahe Hebeanlage, Eingriff in Bausubstanz gering, problemloser Anschluss Wasser/Abwasser, geringere Kosten.

Nachteile: Bewegungsfläche vor Flurtür mit 1,46 m nicht DIN-konform, zweite Hebeanlage erforderlich > Kaskadensystem der Hebeanlagen nicht DIN-konform, Flächenreduzierung Instrumentenlager um ca. 11 m².

Kostenschätzung: brutto 51.860,00 €

Bei beiden Varianten ist nach Rücksprache mit dem LRA (Behindertenbeauftragte) die geringe DIN-Abweichung der Bewegungsfläche vor den Türen und in den Fluren hinnehmbar.

Die Abstimmungsgespräche mit dem Behindertenbeirat sowie die Ergebnisse der Nutzergespräche zur Einordnung der Varianten, ergaben eine Zustimmung zu allen oben vorgestellten Varianten. Die Verwaltung präferiert aufgrund der herausgearbeiteten Vorteile die Umsetzung im UG in einem Teilbereich des Instrumentenlagers.

Die Bestandsuntersuchung brachte auch zutage, dass die in der Baugenehmigung im UG der Musikschule titulierten Kellerräume offensichtlich schon immer als Unterrichtsräume genutzt wurden: Yradier-Zimmer und Bartok-Studio. Für diese Nutzung fehlt aber ein zweiter unabhängiger Rettungsweg, so dass nach Bekanntwerden, die Nutzung, bis zur Klärung der weiteren Vorgehensweise untersagt wurde.

In Anlage 6 wird planerisch und aus brandschutztechnischer Sicht untersucht, wie ein zweiter unabhängiger Rettungsweg für diese beiden Räume ausgebildet werden kann. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Räume als Aufenthaltsräume in Sinner der BayBO gewertet werden können. Damit die Räume als Aufenthaltsräume genehmigungsfähig wären, müsste neben dem zweiten Rettungsweg aber auch eine ausreichende Belichtung und Belüftung hergestellt werden. Dies ist rein baulich aus Sicht der Verwaltung nicht möglich; eine Abgrabung im Bereich der Schächte ist aufgrund des darüber liegenden Überbaus und Laubengangs nicht umzusetzen. Daher lautet die Empfehlung der Verwaltung zur Umsetzung von Variante V1: Rückführung in die ursprünglich genehmigte Nutzung als Keller.

Zu 2: Großtagespflege in den Räumen Kinderklub

Nach Untersuchung mehrerer Varianten mit möglichst geringen Eingriffen in die Bausubstanz und nach Begehungen mit der Jugendabteilung des LRA, um eine Genehmigungsfähigkeit auszuloten, schlägt die Verwaltung die Umsetzung der Großtagespflege mit den in Anlage 7 dargestellten Maßnahmen vor. Die Kostenschätzung für diese Maßnahme beläuft sich auf brutto 37.366,00 €.

Im Rahmen der Bauantragstellung ist auch ein neuer Stellplatznachweis, basierend auf der neuen Stellplatzsatzung, zu führen. Für die neu zu genehmigenden Nutzungen sind 26 PKW und 35 Fahrradstellplätze nachzuweisen.

In Anlage 8 ist die Nachweisführung der Stellplätze dargestellt.

Nach Abstimmung und Genehmigung im Stadtrat, wird der Bauantrag unverzüglich eingereicht. Nach Vorliegen der Baugenehmigung und Bekanntwerden etwaiger Beauflagungen, können die Umbaumaßnahmen umgesetzt werden.

Die Notwendigen, sicherheitsrelevanten Maßnahmen, wie Ausstattung der Räume mit rauchvernetzten Rauchmeldern zur Brandfrüherkennung und Einbau von selbstschließenden Türöffnern, ist bereits veranlasst worden.

Voraussichtliche Kosten aller dargelegten Maßnahmen (es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich um eine Grobkostenschätzung handelt):

- Einbau barrierefreie Toilette im UG der Musikschule: brutto 51.860,00 €

- Einbau barrierefreie Toilette im Foyer Theater: brutto 55.573,00 €

- Ertüchtigung Brandschutz: brutto160.650,00 €

- Umnutzung zur Großtagespflege: brutto 37.366,00 €

In der Anlage sind alle Pläne zur Baugenehmigung angefügt. Diese werden entsprechend dem Beschluss endgültig angepasst.

II. BESCHLUSS:

Der Stadtrat beschließt den erarbeiteten Bauantrag mit Brandschutznachweis unter Berücksichtigung folgender Entwurfspunkte einzureichen:

-          Einbau einer barrierefreien Toilette im Theaterfoyer (V6/Anlage 3)

-          Einbau einer barrierefreien Toilette im UG der Musikschule (V6/Anlage 5)

-          Umbau der Bestandsräume Nachbarschaftshilfe zur Unterbringung einer Großtagespflege (Anlage 7)

-          Rückführung der Räume im UG Musikschule in die ursprünglich genehmigte Nutzung (V1)