BESCHLUSSVORLAGE - 2-BV/193/2021

I. Sachvortrag:

Ergänzung des Sachvortrages für die Stadtratssitzung am 28.01.2021:

Der Satzungsentwurf mit Begründung und Geltungsbereichen liegen der Beschlussvorlage als Anlage bei.

Der Bebauungsplanübersicht kann entnommen werden, dass in den meisten Bebauungsplänen überbaubare Grundstücksflächen (i.d.R. Baugrenzen) festgesetzt sind. Für diese Gebiete soll daher keine Satzung erlassen werden.

Die Verwaltung empfiehlt die Satzung auf die Wohngebiete anzuwenden, die im Innenbereich gemäß § 34 BauGB liegen. Zudem soll der Bebauungsplan Nr. 111 „Alter Ortskern“ aufgenommen werden, da dieser keine überbaubaren Grundstücksflächen festsetzt. Damit ist das städtebauliche Ziel klar definiert und abgrenzbar. Eine Satzung über das gesamte Stadtgebiet ist ggf. juristisch angreifbarer, da in der Abwägung die öffentlichen Belange mit den privatrechtlichen Belangen nicht abgewogen worden sind. Weiterhin besteht auch kein städtebauliches Erfordernis über das gesamte Stadtgebiet die Satzung zu erlassen. 

Sollte es zu einer nicht gewünschten Verdichtung in Gebieten, die nicht im Geltungsbereich der Satzung liegen, kommen, so kann die Stadt Garching jederzeit auch in Zukunft mithilfe von Bebauungsplanverfahren mit entsprechenden Festsetzungen Maßnahmen zur Sicherung ihrer städtebaulichen Entwicklung ergreifen.

Als Maß wurden grundsätzlich 0,8H (mindestens 3 m), sowie bei einer Bebauung von bis zu 16 m Länge an zwei Seiten 0,4H (mindestens 3 m) festgelegt. Bei einer beispielhaften Berechnung der Abstandsfläche für ein Gebäude von 32°-38° ergeben sich aufgrund der Veränderung der Wandhöhenberechnung in etwa die Abstandsflächenmaße nach derzeit gültigen Recht. Lediglich an den Giebelseiten könnte es durch Anrechnung der vollen Giebelhöhe zu einer höheren Abstandsfläche kommen. Bei einer Festlegung auf 0,7H würde sich jedoch der Spielraum zu weit erhöhen. Daher hält die Verwaltung die Festlegung auf 0,8H und des 16 m Privilegs mit 0,4H für sinnvoll.

Sachvortrag Bau-, Planungs- und Umweltausschuss:

Die Kommunen sind Mitte Dezember über die Novelle der Bayerischen Bauordnung in Kenntnis gesetzt worden. In diesem Kontext ist den Kommunen die Möglichkeit kommuniziert worden, dass der Landesgesetzgeber mit dem neuen Abstandsflächenrecht erneut eine Satzungsbefugnis zur Festlegung abweichender Abstandsflächentiefen bis zu 1 H für die Städte und Gemeinden eröffnet hat, wenn die Kommunen dies zur Verbesserung oder Erhaltung der Wohnqualität erforderlich halten.

Die Rechtsgrundlage für den Satzungserlass tritt am 15.01.2021 in Kraft. Die BayBO-Novelle tritt am 01.02.2021 in Kraft.

Sofern die Kommunen eine Abstandsflächensatzung erlassen möchten, so muss diese vor dem 01.02.2021 in Kraft getreten sein.

Sollte die Satzung nach dem 01.02.2021 in Kraft treten, ist derzeit nicht absehbar, wie die Rechtsprechung mit möglichen Baurechtseinschränkungen und damit verbundenen Grundstückswertminderungen umgehen wird.

Analog zur Stellplatzsatzung darf die Abstandsflächensatzung keine bodenrechtlichen Bezüge aufweisen, da diese ausschließlich der Bauleitplanung vorbehalten sind. Dies gilt bspw. für klimatische oder siedlungsstrukturelle Zielsetzungen. Die Abstandsflächensatzung darf weiterhin nur für Wohngebiete angewandt werden.

Als Begründung kann auf die Erhaltung und Verbesserung und / oder Erhalt der Wohnqualität sowie das Ortsbild als Argument herangezogen werden. Sollte die Argumentation begründet vorliegen, so kann für das ganze Gemeindegebiet oder für Teile dieses Gebietes eine Satzung erlassen werden.

Weiterhin kann als Argumentation dienen, dass in größeren Abstandsflächen auch der Platz für die notwendigen Flächen für Nebenanlagen gesichert werden kann. Der Bedarf an Flächen zur Unterbringung von Gartengeräten, Spielgeräten für Kinder, von Fahrrädern und von Kfz steht damit zur Verfügung.

In den Bebauungsplänen der Stadt Garching sind überwiegend Baugrenzen festgesetzt worden.

Definition Baugrenze gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO:

Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend (Im Bebauungsplan können weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden).

Eine Übersicht über alle Bebauungspläne mit ihren Regelungen ist als Anlage beigefügt.

Offen und bis zur Stadtratssitzung wird auch geprüft, ob Regelungsbedarf für die Fälle nach § 34 BauGB besteht.

In den neueren Bebauungsplänen ist teilweise folgende Festsetzung getroffen worden:

"Die Abstandsflächen gem. Art. 6 BayBO sind einzuhalten". Damit gilt weiterhin das Abstandsflächenrecht zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes.

Eine Übersicht über die Änderungen durch die BayBO-Novelle ist den Stadträten mit E-Mail vom 13.01.2021 übermittelt worden.

Mit dem Inkrafttreten der Novelle entfällt das 16-m-Privileg. Das Änderungsgesetz vereinfacht die Berechnung für das Maß der Tiefe der Abstandsflächen maßgeblichen Wandhöhe. Die Anrechnung von Dachflächen auf der Traufseite von Gebäuden erfolgt nach einem vereinfachten Modell. Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von bis einschließlich 70 ° wird der Wandhöhe künftig zu 1/3, die mit einer Neigung von mehr als 70 ° wird voll hinzugerechnet.

Die Giebelwand fließt künftig als normale Wand in die Berechnung ein. Die Wandhöhe auf der Giebelseite bemisst sich deshalb nach der Höhe der gesamten Wand. Die Abstandsfläche ist nicht mehr rechteckig, sondern entspricht künftig der Giebelwand. Entsprechend werden auch die Abstandsflächen von Zwerchgiebeln berechnet.

Der Gesetzgeber hat den Kommunen nur eine sehr kurze Bearbeitungszeit für den Erlass der Abstandsflächensatzung eingeräumt. Daher dient die vorberatende Beschlussvorlage insbesondere zur Information über den Sachverhalt.

II. BESCHLUSS:

Der Stadtrat nimmt den Sachvortrag zur Kenntnis und beschließt den Erlass der Abstandsflächensatzung (Anlage 1) im vorgeschlagenen Geltungsbereich (Anlage 2-4).