BESCHLUSSVORLAGE - 2-BT/778/2021

I. Sachvortrag:

ÜBERBLICK:

1.0 Bauantrag

1.1  Stand Bauantrag

1.2 Brandschutz

1.3 Bauteilöffnungen

1.4 Sanierungskonzept

1.5 Mittelgebäude

1.6  Kosten

2.0 Schornstein

1.0 Bauantrag

1.1 Aktueller Stand Bauantrag

Der Bauantrag für das Nord- und Ostgebäude des Römerhofes wurde mit Beschluss des Stadtrats vom 23.04.2020 im September 2020 mit dem Landratsamt München besprochen, eingereicht und mit der Behörde im Verfahren weiter koordiniert. Der südliche Gebäudetrakt und das Mittelgebäude ist auf Anraten des LRA nicht Bestandteil des aktuellen Bauantrags.

Durch einen Bearbeiterwechsel beim vorbeugenden Brandschutz im Landratsamt München während des Genehmigungsverfahrens änderten sich auch die vorbesprochenen Anforderungen zum Brandschutzkonzept. Zusätzlich wurde ein statischer Nachweis für die bislang nicht genehmigten Nutzungen, wie AWO und Großtagespflege gefordert. Um die Konsequenzen aus den gestellten Forderungen der Genehmigungsbehörde besser abschätzen zu können, erfolgten in den letzten Monaten detaillierte Bestandsuntersuchungen und Bauteilöffnungen. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse fließen in das aktuell noch laufende Baugenehmigungsfahren ein und machten einen Strategiewechsel im Brandschutz im laufenden Verfahren erforderlich.

Aktuell werden die finalen Nachweise erstellt und Unterlagen überarbeitet. Mit der Genehmigung des Bauantrags wird im Sommer gerechnet.

1.2 Brandschutz

Der Brandschutzbeauftragte betrachtete den Römerhof mit Nord- und Ostgebäude bislang als Ganzes (über 1.600 qm, Sonderbau), somit prüfpflichtig durch Dritte. Bislang war das Brandschutzkonzept auf den Bestandsschutz abgestellt. Das LRA München wollte den bisherigen Weg im Baugenehmigungsverfahren jedoch nicht mehr weiter mitgehen. Die Tragwerksplanung meldete ferner begründete Belange und Bedenken an und die nachträglich angeordneten Bauteilöffnungen zeigten, dass nicht bekannt ist was im Gebäude verbaut wurde. Dies erforderte im laufenden Verfahren einen Strategiewechsel. Das Festhalten am Bestandsschutz wird in Teilen aufgegeben und die Situation nach der aktuellen BayBO bewertet. Wenn die heutige BayBO herangezogen wird, sinken die Anforderungen, z.B. die Feuerwiderstandsdauer F60 statt F90+A+M.

Das LRA und die Feuerwehr forderte zusätzlich im laufenden Verfahren eine vollflächige Brandmeldeanlage (BMA) über alle Nutzungen und Bauteile, also für das gesamte Nordgebäude und die Musikschule. Obwohl die Musikschule, der Kindergarten Spatzennest bereits genehmigt sind und hier auch durch funkvernetzte Rauchmelder und Fluchtwegeführung bereits Verbesserungen erfolgten.

Die Verwaltung erteilte den Brandschutzingenieur daraufhin den Auftrag die aufwändige und kostenintensive BMA ganz oder wenigstens in Teilen wegzudiskutieren, was ihm letztendlich gelang. Am 10.06.2021 teilte uns Frau Kölbl vom LRA mit, dass auf die Forderung einer vollflächigen BMA nun verzichtet wird und lediglich alle Geschosse der Nutzungsbereiche AWO, Großtagespflege, Zugang zur Wohnung und angrenzendes Zimmer des Kindergartens Spatzennest mit einer aufgeschalteten Brandmeldeanlage ausgestattet werden müssen. Im Brandfall soll so eine schnelle Alarmierung und Evakuierung der Personen mit den Rettungsgeräten der Feuerwehr gewährleistet werden. Bei den restlichen Nutzungseinheiten können die bereits vorhandenen funkvernetzten Rauchwarnmelder oder die Brandwarnanlage so belassen werden.

Das Brandschutzkonzept inklusive notwendiger Ertüchtigungsmaßnahmen wird aktuell erneut an die aktuelle Situation und Anforderungen angepasst, soll in den nächsten Wochen fertiggestellt sein und wird anschließend der Genehmigungsbehörde übergeben.

1.3 Bauteilöffnungen

Im laufenden Bauantragsverfahren wurde vom Landratsamt München zusätzlich zum Brandschutzkonzept ein statischer Nachweis für die nicht genehmigten Nutzungen gefordert. Daraufhin mussten im vergangenen Herbst und Frühjahr in den Räumlichkeiten der Großtagespflege, AWO und des Kindergartens unter Rücksichtnahme auf den laufenden Betrieb und der Corona-Maßnahmen zahlreiche Decken und Fußböden geöffnet werden um den baulichen sowie statischen Zustand des Gebäudes beurteilen zu können.

Die Bauteilöffnungen ergaben eine Überlastung nahezu aller Decken im Bereich Kindergarten, AWO, Großtagespflege und Wohnung. Keine der geöffneten Decken, weder die Oberseite noch die Unterseite, erfüllt die vorgeschriebene Mindestbrandschutzanforderung von F30. Ferner ergab die Untersuchung, dass die Deckenaufbauten in dem untersuchten Gebäude nicht einheitlich, sondern je nach Raum und Abschnitt stark voneinander abweichen. Erworbene Erkenntnisse können somit nicht einfach auf andere Bauteile übertragen werden – was die Bestandaufnahme sehr umfangreich und noch komplexer gestaltet.

Alle Decken im Nordgebäude des Römerhofs im Bereich der Großtagespflege, AWO, Kindergarten und Einliegerwohnung müssen folglich brandschutztechnisch und statisch ertüchtigt werden. Die Ertüchtigung der Decken in den genannten Bereichen wird eine weitere Auflage des Landratsamts bei Erteilung der Baugenehmigung sein.

Der beauftragte Statiker sieht die Standsicherheit des Gebäudeteils mit den aktuell vorliegenden Lasteneintragungen nicht gefährdet. Die statischen Berechnungen werden mit den vorgeschriebenen Nutzlasten angesetzt, die Lasten würden aber in der aktuellen Nutzung laut Statiker nicht erreicht. Es ist aber dabei zu berücksichtigen, dass allein die notwendigen brandschutztechnischen Ertüchtigungen zusätzliche Lasten für die bereits jetzt überlasteten Decken bedeuten.

1.4  Sanierungskonzept

Für die statische und brandschutztechnische Ertüchtigung der Decken im Bereich der AWO, Großtagespflege und des Kindergartens muss ein Sanierungskonzept beauftragt werden. Das Konzept soll die einzelnen baulichen Maßnahmen und einen Bauablaufplan beinhalten um den Leistungsumfang mit den voraussichtlichen Kosten abschätzen zu können.  Das Konzept dient ferner als Grundlage um Angebote für die Sanierung durch spezialisierte Unternehmen einzuholen.

Zusätzlich soll geklärt werden, ob während der laufenden Ertüchtigungsarbeiten der Betrieb im Gebäude wenigstens in Teilen aufrechterhalten werden kann. Denkbar wäre, dass die Decken abschnittsweise der Reihe nach ertüchtigt werden und die betroffenen Einrichtungen in temporäre Ausweichquartiere ausgesiedelt werden. Unabhängig von der noch zu klärenden Vorgehensweise ist mit Einschränkungen für die Nutzer durch Staub und Lärm zu rechnen.

Für das Sanierungskonzept werden vom bereits beauftragten Planer, Statiker und Brandschutzingenieur und von zwei weiteren Planungsbüro Angebote eingeholt.

Nach Rücksprach mit Frau Otto äußerte diese den Wunsch, die Bauarbeiten wenn möglich in die Zukunft zu verschieben, da durch die aktuelle Coronalage, die Nutzer ohnehin schon überlastet wären.

1.5 Mittelbau

Im Frühjahr wurde eine brandschutztechnische Einschätzung für die Wohnung im Mittelgebäude des Römerhofs vom Sachgebiet Bautechnik veranlasst obwohl dieser Gebäudeteil nicht Bestandteil des laufenden Bauantrags ist. Aufgrund der gemachten Erfahrungen im Zuge des noch laufenden Bauantragserverfahrens und der bislang erworbenen Erkenntnisse aus den Bauteilöffnungen sollte durch einen Brandschutzfachmann beurteilt werden, ob für den Mieter Hr. Leisering, wohnhaft im EG und 1. OG des Mittelgebäudes, Gefahr für Leib und Leben besteht und eine kurzfristige „Entsiedelung“ in Erwägung gezogen werden muss.

Die Beurteilung der Gefahrenlage ergab im Ergebnis, dass am Tag der Begehung im Hinblick auf eine weitere temporäre Nutzung keine konkrete Gefahr zu erkennen ist. Eine kurzfristige „Entsiedelung“ des Mieters ist laut Brandschutzfachmann aktuell nicht erforderlich.

Bei der Begehung fiel jedoch auch auf, dass die Decken aufgrund des Nutzerverhaltens überlastet sein könnten. In der Wohnung befindet sich schweres Mobiliar und viele Gegenstände auf engstem Raum. Hr. Jakesch wurde über den Zustand und die Annahme der überlasteten Decken informiert. Die Verwaltung prüft, ob eine weitere statische Überprüfung veranlasst werden soll.

1.6  Kosten

Aufgrund des verzögerten Verfahrens, der unerwarteten Komplexität des Projekts und den erwartbaren Auflagen für umfangreiche Ertüchtigungsmaßnahmen ist mit weiteren, nicht unerheblichen Kosten zu rechnen. Aktuell werden noch Angebote eingeholt. Sobald Kosten vorliegen und beziffert werden können, werden diese zeitnah nachgereicht.

2.0  Schornstein

Der ca. 22 m hohe Klinkerschornstein am Ostgebäude im Römerhof zeigt Schäden durch abbröckelndes Fugenmaterial. Die Mörtelfugen sind im Mauerwerk stellenweise locker, bis zu ca. 15 cm tief abgebröckelt bzw. bereits heruntergefallen. Die Fugen liegen teilweise frei. Im begutachteten oberen Drittel des Kamins sind die Mauersteine jedoch noch nicht lose (Lockerung mit Hammer versucht). Der Kamin ist nicht mehr im Betrieb, oben mit Blech abgedeckt und stark von einer Kletterpflanze bewachsen. Der innere Aufbau und die Wandstärken sowie die Güte der verwendeten Baustoffe sind nicht bekannt.

Aktuell wird geprüft, wie mit dem sanierungsbedürftigen Schornstein weiter verfahren werden soll. Hierzu wird eine Untersuchung veranlasst. Folgende Maßnahmen werden geprüft: Sanierung der Mauerwerksfugen und Erhalt des Schornsteins, Rückbau und Wiederaufbau der geschädigten Bereiche oder Rückbau auf eine Höhe von ca. 18 m. Nach Vorliegen der Untersuchungsergebnisse kann eine Empfehlung für eine Sanierungsvariante getroffen werden.

II. BESCHLUSS:

Der Bau-Planungs-Ausschuss nimmt den Sachvortrag zur Kenntnis.