BESCHLUSSVORLAGE - 1-LI/095/2023-1

I. Sachvortrag:

In der Stadtratssitzung vom 28.06.2023 wurden die Vergabekriterien für Mietwohnungen mit Mietpreisbindung bereits diskutiert und das Gremium hat die Verwaltung beauftragt, die in der Sitzung besprochen Änderungen einzuarbeiten bzw. Wünsche für Änderungen nochmals rechtlich prüfen zu lassen.

Die meisten geforderten Änderungen haben wir durchgeführt. Dabei handelt es sich um folgende Punkte:

-          Berechnung des Bezugseinkommens auf den Jahresdurchschnitt der vorangegangenen 3 Jahre

-          Klarstellung, dass für die Freibeträge und Punkte auch minderjährige Kinder heranzuziehen sind

-          die Aufteilung der sozialen Berufe in den Erziehungs- und Pflegebereich sowie den Blaulichtbereich

-          Punktevergabe für die Warteliste

Zudem sollte geprüft werden, ob die Bindungsfrist von 30 Jahren erhöht werden kann und welche Möglichkeiten es gibt mit der Thematik Fehlbelegung umzugehen.

Bindungsfrist von 30 Jahren

Hier kann die Verwaltung mitteilen, dass die Bindungsfrist über 30 Jahren hinaus aufgrund verschiedenen gesetzlichen Vorgaben nicht angemessen wäre.

Das BGB sieht für diverse Vertragstypen etwa im Bereich des Mietrechtes in § 544 oder § 580a BGB ein Kündigungsrecht der Vertragsparteien nach 30-jähriger Laufzeit vor. Ähnliche Vorschriften finden sich im Gesellschafts-, Handels- und Arbeitsrecht. Diese Kündigungsmöglichkeiten sind Ausdruck des allgemeinen Leistungsgrundsatz von Treu und Glauben. Danach muss es dem Schuldner möglich sein, sich nach einer absehbaren Zeit (eben in der Regel 30 Jahre) aus einem schuldrechtlichen Vertrag wieder zu lösen, gerade dann, wenn die Regelung eine einseitige Risikoverteilung trifft. So ist es bei städtebaulichen Verträgen, die dem Eigentümer aufgeben Wohnungen zu bestimmten vergünstigten Preisen (also unterhalb des Marktwertes) zur Verfügung zu stellen, die Immobilie zu er- und unterhalten und die Risiken aus dem Mietverhältnis (z.B. Kündigung/Insolvenz/Räumung) zu tragen.

Vor diesem Hintergrund wird eine Ausweitung der Bindungsfrist auf 40 Jahre für das Mietmodell aus rechtlicher Sicht nicht befürwortet. Die zu lange Bindungsfrist könnte zur Unwirksamkeit des Vertrages führen und damit eine ungünstigere Situation erzeugen als mit der 30-jährigen Bindungsfrist.

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass das die Bindungsfrist von 40 Jahren im staatlichen Wohnbauförderprogramm EOF nicht mit dem hier anzuwendenden Mietmodell vergleichbar ist. Die 40-jährige Bindung im EOF Modell liegt jedoch darin begründet, dass die Förderung auch über die gesamten 40 Jahre hinweg erbracht wird und die Fördersumme entsprechend auf die 40 Jahre angepasst ist. Somit besteht keine Vergleichbarkeit der Bindungen im Wohnraumförderungswesen und den gemeindlichen Mietwohnraummodellen.

Fehlbelegung

Zunächst ist festzuhalten, dass das Wohnraummietrecht des BGB Kündigungen des Mieters durch den Eigentümer nur in bestimmten Fällen vorsieht. Hierzu gehört nicht das nicht mehr Erfüllen von Förderkriterien. Somit kann auf den Mietvertrag selbst nicht zugegriffen werden.

Die Thematik der Fehlbelegung wurde daher in früherer Zeit bereits im Rahmen des gesetzlichen Wohnbauförderungsprogramms ausführlich politisch und rechtlich diskutiert.

Eine Möglichkeit wurde darin gesehen, eine sogenannte Fehlbelegungsabgabe zu erheben, die der Mieter einer öffentlich-rechtlich geförderten Wohnung entrichten muss, wenn sich die finanziellen Verhältnisse nach der Vermietung ändern und die Einkommensgrenzen, die für die Einstufung maßgeblich waren, sich geändert haben. Hierzu hatte der Freistaat Bayern das Gesetz über die Erhebung einer Fehlbetragsabgabe in der öffentlichen Wohnraumförderung erlassen. Dieses Gesetz wurde jedoch vom Freistaat Bayern selbst wieder zum 31.12.2007 aufgehoben. Die Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe wurde damit begründet, dass der Aufwand zur Kontrolle und Durchsetzung der Fehlbelegungsabgabe die Einnahmen deutlich überstiegen habe. Tatsächlich haben alle Bundesländer bis auf Hessen die zuvor eingeführten Fehlbelegungsabgaben wieder abgeschafft.

Zur Einführung einer eigenen Abgabensatzung für die Fehlbelegung von gemeindlichen Belegungswohnungen steht der Stadt Garching keine Rechtsgrundlage zur Verfügung. Art. 3 KAG lässt insoweit nur die Anforderung kommunaler Verbrauchs- und Aufwandsteuern zu, worunter die Fehlbelegungsabgabe jedoch nicht gefasst werden kann. Vielmehr steht die Gesetzgebungs-kompetenz für den geförderten Wohnungsbau insoweit dem Freistaat Bayern zu.

Sollte trotz des erheblichen Verwaltungsaufwandes und des geringen Ertrags eine ähnliche Wirkung wie eine Fehlbelegungsabgabe erzielt werden wollen, so besteht die Möglichkeit, dass sich der Berechtigte mit der Zuteilung der Berechtigung zugleich gegenüber der Stadt Garching öffentlich-rechtlich verpflichten muss, während der Mietzeit die Einkommensverhältnisse offen zu legen und im Falle der Überschreitung der Einkommensgrenzen entsprechende Strafzahlung an die Stadt abführen muss.

Nachdem die Fehlbelegungsabgaben in der Rechtspraxis so gut wie keine eigenständige Bedeutung aufweisen und vor dem Hintergrund der Rechtsunsicherheit sowie auch der, mit dem System zusammenhängenden Personalkosten würden wir dazu raten, von der Erhebung einer Fehlbelegungsstrafzahlung abzusehen.

Abschließend ist erneut wichtig zu betonen, dass die Vergabe von Wohnungen mit Mietpreisbindung eine weitere Möglichkeit sein soll, um Berechtigten preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Wie bereits angeführt, wird aus Gründen einer vereinfachten sprachlichen Lesbarkeit in den Vergabekriterien teils die männliche Wortbildung verwendet, wobei damit alle Personen (m/w/d) angesprochen sind.

Die Vergabekriterien für Wohnungen mit Mietpreisbindung im Stadtgebiet Garching liegen der Beschlussvorlage als Anlage bei und werden nach positivem Beschluss öffentlich bekannt gemacht.

II. BESCHLUSS:

Der Stadtrat nimmt den Sachvortrag und die Anlage zur Kenntnis und beschließt die Vergabekriterien für Wohnungen mit Mietpreisbindung. Damit wird der Beschluss des Stadtrates vom 28.06.2023 ersetzt. Die Vergabekriterien für Wohnungen mit Mietpreisbindung werden als Bestandteil des Beschlusses ernannt und liegen der Niederschrift als Anlage bei.