BESCHLUSSVORLAGE - GB II/741/2010

I. Sachvortrag:

Der Stadtrat hat am 15.10.2008 beschlossen, für die Fl. Nr. 1861 nördlich des Watzmannrings und östlich des Grundstücks Schrannerweg 14 a den Bebauungsplan Nr. 148 „Nördlich Watzmannring“ aufzustellen. Auf dem Bebauungsplangebiet, das derzeit noch als landwirtschaftliche Fläche genutzt wird, sollen 15 freistehende Einzelhäuser entstehen.

Der Planentwurf des Bebauungsplanes Nr. 148 „Nördlich Watzmannring“ wurde in der Stadtratssitzung am 15.10.2008 gebilligt und für die Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB freigegeben. Der Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 20.05.2010 lag in der Zeit vom 28.07.2010 mit 31.08.2010 öffentlich aus. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte im selben Zeitraum.

Während dieses Auslegungszeitraumes sind mehrere Anregungen von Bürgern, Behörden und Trägern öffentlicher Belange eingegangen. In Würdigung aller vorgebrachten Bedenken und Anregungen nimmt die Stadt Garching wie folgt Stellung:

A) Anregungen von Bürgern

1. Schreiben von Herrn Rudolf Schopf, Watzmannring 37, 85748 Garching vom 31.08.2010  (Anlage 1)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Zu 1 und 2:

Die Stadt Garching hatte im Dezember 2003 einen Stadtentwicklungsprozess begonnen, der in einem ergebnisoffenen Prozess gemeinsam mit Garchinger Bürger/innen, Vertreter/innen wichtiger Interessengruppen (Technische Universität München, Max-Planck-Gesellschaft, Agenda 21, Gewerbeverband) sowie Vertreter/innen aus dem Stadtrat und der Verwaltung gestaltet wurde. Das Ergebnis der ersten Phase war das Garchinger Leitbild, welches die Grundlage für künftige Planungen bildete und dem Stadtrat als Entscheidungshilfe diente.

In einer zweiten Phase setzten die Arbeitskreismitglieder das Garchinger Leitbild planerisch um. Beispielsweise wurden grundsätzliche Überlegungen zur Platzierung von Infrastruktureinrichtungen und Wohngebieten diskutiert. Im Anschluss an diese zweite Phase, die im Sommer 2006 abgeschlossen wurde, bildete der Stadtentwicklungsplan die Grundlage für die Überarbeitung des Flächennutzungsplanes.

In seiner 54. Sitzung am 28.09.2006 beschloss der Garchinger Stadtrat, dass das Leitbild und der Abschlussbericht zur 2. Phase die Basis für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes bilden sollen. Gleichzeitig wurde der Beschluss für die Flächennutzungsplanneuaufstellung gefasst.

Dabei ist es das erklärte Ziel der Stadt Garching die vorhandene Bebauung in Richtung Norden fortzusetzten. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist der Siedlungsdruck, dem die Stadt Garching aufgrund ihrer dynamischen Hochschul- und Gewerbeentwicklung sowie ihrer Nähe zur Landeshauptstadt München ausgesetzt ist. Gleichzeitig sprechen auch die ruhige und verkehrsgünstige Lage einer Wohnentwicklung in diesem Bereich.

Eine Versiegelung freier Flächen ist deshalb nicht zu vermeiden. Das Bevölkerungswachstum ist Ergebnis des geschilderten Stadtentwicklungsprozesses.

Zu 3:

Bei der geplanten Zufahrt über die Stichstraßen handelt es sich um eine temporäre Anbindung, die rückgebaut wird, sobald die Anbindung von Norden erfolgen kann, wie in der Begründung zum Bebauungsplan bereits dargestellt. Diese Verpflichtung wurde auch durch einen Städtebaulichen Vertrag abgesichert.

Im Verhältnis zur jetzigen Bebauung am „Watzmannring“ entsteht durch die Anbindung des Neubaugebietes eine nur geringfügige und vor allem temporäre Erhöhung des Verkehrsaufkommens als Zielverkehr für das Neubaugebiet. Sobald die Anbindung von Norden möglich ist, wird das Neubaugebiet abgekoppelt.

Für die Baustellenzufahrt und Andienung wird eine entsprechende Lösung angestrebt. Es wird versucht, den Baustellenverkehr über die provisorische Zufahrt zur Heizzentrale abzuwickeln oder den Baustellenverkehr über den Norden abzuwickeln, der Watzmannring ist für Baustellenfahrzeuge nicht geeignet und soll deshalb auch nicht mit Baustellenfahrzeugen befahren werden. 

Zu 4.:

Neue Bebauung muss zwangsweise an Kanalisation beziehungsweise Wasserversorgung angeschlossen werden, die Umlegung der Kosten ist durch die entsprechenden Satzungen geregelt. Die Erweiterung des Kanalsammelnetzes und des Wasserversorgungsnetzes werden durch die Erhebung von einmaligen Herstellungsbeiträgen gedeckt. Dies hat nichts mit den laufenden Unterhaltskosten zu tun, die durch die anschließenden Gebühren erhoben werden. Für die Anwohner am Watzmannring entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten.

Beschlussvorschlag:

Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung erfolgt nicht.

2. Schreiben von Wolfgang und Elke Endriß, Watzmannring 39, 85748 Garching vom 20.08.2010 (Anlage 2)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Die neue Erschließungsstraße mündet in die Straße „Watzmannring“ und ist wie der „Watzmannring“ als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Hier sind alle Benutzer der Verkehrsfläche gleichberechtigt. Für die Fahrzeuge gilt Schrittgeschwindigkeit. Es ist Aufgabe der Verkehrsplanung dafür zu sorgen, dass der Charakter der Straße betont wird, damit die Schrittgeschwindigkeit eingehalten wird. Die Überwachung erfolgt durch das Ordnungsamt. Die Bauleitplanung kann diese Aufgabe nicht übernehmen.

Für die Baustellenzufahrt und Andienung wird eine entsprechende Lösung angestrebt. Es wird versucht, den Baustellenverkehr über die provisorische Zufahrt zur Heizzentrale abzuwickeln oder den Baustellenverkehr über den Norden abzuwickeln, der Watzmannring ist für Baustellenfahrzeuge nicht geeignet und soll deshalb auch nicht mit Baustellenfahrzeugen befahren werden.

Im Verhältnis zur jetzigen Bebauung am „Watzmannring“ entsteht durch die Anbindung des Neubaugebietes eine nur geringfügige und vor allem temporäre Erhöhung des Verkehrsaufkommens als Zielverkehr für das Neubaugebiet. Sobald die Anbindung von Norden möglich ist, wird das Neubaugebiet abgekoppelt.

Der Rückbau der Straße als Fahrrad- und Fußweg ist durch den Bebauungsplan gesichert. Darüberhinaus regelt auch der Städtebauliche Vertrag, der Grundlage des Bebauungsplanes bildet, diese Verpflichtung. 

Beschlussvorschlag:

Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der Planung erfolgt nicht.

3. Schreiben von Kirchberger & Schwalber GmbH, Bülowstr. 27, 81679 München vom 26.08.2010 (Anlage 3)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Die Verwaltung unterstützt den Vorschlag des Grundstückseigentümers, in der südlichen Häuserzeile die Wandhöhe von bisher 4,10 m auf 5,70 m bei einer gleichzeitigen Reduzierung der Dachneigung von max. 48 ° auf 20 ° zu erhöhen. Dadurch wird die entstehende Firsthöhe deutlich niedriger, die Sonneneinstrahlung auch im Winter kann besser genutzt werden. Die geringere Dachneigung ist zudem besser für eine Solarnutzung geeignet, insgesamt ergibt sich auch eine ruhigere Dachlandschaft, da auf Dachaufbauten, wie Zwerchgiebel und Gauben verzichtet werden kann. Mit einer zulässigen Wandhöhe von max. 5,70 m ist wegen des vorhandenen Kniestocks eine sinnvolle Raumhöhe und damit auch gute Nutzbarkeit des Dachgeschosses, welches ein Vollgeschoss darstellt, gegeben.

Beschlussvorschlag:

Der Vorschlag des Grundstückseigentümers ist ausreichend begründet, dem Vorschlag wird zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf und die Festsetzungen hierzu werden entsprechend geändert.

4. Schreiben von Herrn Martin und Johann Hanrieder, Schrannerweg 14, 85748 Garching vom 31.08.2010 (Anlage 4)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Zu D. Festsetzungen durch Text:

Die Vorschläge zu den Festsetzungen 1.2.3, 1.4.2 und 1.4.5 entsprechen auch dem Vorschlag des Grundstückseigentümers für die südliche Häuserreihe und sind aus gestalterischer Sicht sowie um Solarnutzung zu ermöglichen, für die südliche Häuserreihe (Flächennummer 1-6) zu befürworten. Neben der deutlich ruhigeren Dachlandschaft entstehen für Solarnutzung optimale Flächen, die nicht durch Gauben und Zwerchgiebel verschattet werden.

Die nördliche Reihe sollte, was die Festsetzungen betrifft, unverändert bleiben, da diese Festsetzungen den Bau der Häuser dem Vorschlag entsprechend bereits ermöglichen.

Die Festsetzung 1.4.5 wird nochmals dahingehend überarbeitet, dass Gauben und Zwerchgiebel für südliche Häuserreihe unzulässig sein sollen.

Der Vorschlag, Abgrabungen auf der der Straße abgewandten Seite zu ermöglichen, d. h. im Süden der Grundstücke, ist aus Sicht der Verwaltung und des Planers wegen der beengten Grundstücksverhältnisse und dem geringen Abstand zu den Grundstücksgrenzen kaum praktikabel und deshalb auch nicht sinnvoll.

Zu 4.5 Bauliche Gestaltung:

Sollten die Bauräume nach Osten bzw. Westen erweitert werden, rutschen die hier vorgesehen Stellplätze noch weiter in den Radius der Fahrbahn, was einen Gefahrenpunkt mit sich bringen würde. Sinnvoll erscheint damit höchstens eine Bauraumverbreiterung von 0,5 m bei den Häusern FL. 15, 12 und 9 Richtung Westen und bei den Häusern FL. 13, 10 und 7 Richtung Osten.

Gartenhäuschen und Fahrradschuppen:

Bedingt durch den geringen Abstand der nördlichen Häuserreihe zur Erschließungsstraße von lediglich 3,0 m bzw. 4,0 m, erscheint es als problematisch, in diesem Bereich auch noch die Gartenhäuschen und Fahrradschuppen unterzubringen. Die Funktion als Vorgartenbereich wird dadurch erheblich gestört, die Belichtung der Häuser wird eingeschränkt. Durch die Vielfalt der auf dem Markt vorhandenen Gartenhäuser, die erfahrungsgemäß zur Verwendung kommen, wird auch die Gestaltung des Gebietes beeinträchtigt. Aus planerischer Sicht wird diese Einschränkung deshalb nicht befürwortet.

Aus Sicht der Verwaltung sollte jedoch noch die Festsetzung, dass Gartenhäuschen eine Größe von max. 10 m² haben dürfen aufgenommen. Ebenso wird festgesetzt, das Gartenhäuschen, Fahrradschuppen und ähnliche Gebäude im Vorgartenbereich nicht zulässig sind.

Beschlussvorschlag:

Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend des Sachvortrags/rechtliche Würdigung geändert und ergänzt. 

B) Anregungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange

1. Schreiben von Regierung von Oberbayern vom 16.07.2010 (Anlage 5)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Die Planung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und als Zustimmung zur Planung gewertet.

2. Schreiben des Landratsamtes München, SG Baurecht, Denkmalschutz und Raum-ordnungsrecht vom 17.08.2010 (Anlage 6)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Informationen und Empfehlungen:

Zu 1.:

Der Hinweis wird im Verfahren berücksichtigt.

Zu 2.:

Die Gruppierungen von jeweils drei Häusern mit dem Verbund durch Garagen zur Kette, wie in der nördlichen Häuserreihe vorhanden, stellen eine besondere städtebauliche Situation dar. Die Problematik der Abstandsflächen und damit auch der Belichtung und Belüftung der Häuser wird in der Begründung weiter vertieft. Die gestalterisch angestrebte Situation, die Unterschreitung der Abstandsflächen mit sich bringt, ist gewollt und soll erhalten bleiben.

Zu 3.:

Die Festsetzungen D 1.4.1 und D 1.4.2 (Dachform und Dachneigung) beziehen sich auch auf Garagen und Nebengebäude. Die Festsetzungen werden entsprechend berichtigt.

Zu 4:.

Das Wort „weitgehend" in der Festsetzung 1. 7.1 sowie Satz 5 werden gestrichen. Satz 5 wird als Hinweis aufgenommen.

Zu 5:

In der Festsetzung D 1.7.5 wird ergänzt, dass die festgesetzten Bäume angerechnet werden.

Zu 6.:

Die Tabelle wird überprüft und muss auch entsprechend der Entscheidung des Stadtrates zur Würdigung des Schreiben von Kirchberger & Schwalber GmbH (Grundstückseigentümer) angepasst werden. Festzuhalten ist, dass letztendlich die Zeile J. als gesamt GR entscheidend ist und diese im Falle Flächennummer 1 größer ist als die in Anspruch genommene GR auf dem Grundstück.

Redaktionelles: Die Anmerkungen werden vollständig in die Satzung übernommen.

Beschlussvorschlag:

Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend des Sachvortrages geändert und ergänzt.

3. Schreiben des Landratsamtes München, SG Naturschutz, Forstrecht und Landwirt-schaft vom 23.08.2010 (Anlage 7)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

In der Satzung wird die Benutzung vom autochthonen Saatgut festgesetzt. Die Aussagen zu den artenschutzrechtlichen Problemen werden ergänzt.

Beschlussvorschlag:

Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend des Sachvortrags/rechtliche Würdigung geändert und ergänzt. 

4. Schreiben des Landratsamtes München, SG Immissionsschutz und Recht der Abfallwirtschaft vom 10.087.2010 (Anlage 8)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Nach Auskunft der in der Nachbarschaft befindlichen landwirtschaftlichen Betriebe, Martin und Johann Hanrieder (Schrannerweg 14, 85748 Garching) und Johann Kastenmüller (Schrannerweg 5, 85748 Garching) kann festgehalten werden, dass hier keine Tierhaltung betrieben wird und bei dem Betrieb Hanrieder die Landwirtschaft sogar bereits aufgegeben wurde.

Die Konflikte zwischen der Wohnbebauung und der Landwirtschaft sind damit nicht mehr gegeben.

Beschlussvorschlag:

Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Eine Bebauungsplanänderung ist nicht erforderlich.

5. Schreiben des Landratsamtes München, SG Tiefbau, Verkehrsplanung, Abfall-wirtschaft und Grünordnung vom 09.08.2010 (Anlage 9)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Bei dem nordseitigen Ortsrand handelt es sich um einen temporären Rand der Siedlung, da langfristig die Bebauung Richtung Norden fortgesetzt werden soll. Aus diesem Grund ist eine 5 m breite Eingrünung nicht sinnvoll, da sie die später nordseitig an der Straße stehende Häuserreihe abschirmen und verschatten würde.

In der Liste 1.7.2 wurden bewusst auch säulenartige Wuchsformen gewählt, um Bepflanzungen auch unter beengten Verhältnissen (z. B. festgesetzte Baumpflanzungen im Bereich der Häuser 8, 11 und 14) zu ermöglichen.

Die Liste 1.7.4 wird als Vorschlagsliste aufgenommen.

Beschlussvorschlag:

Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen, die Liste 1.7.4 wird als Vorschlagsliste aufgenommen.

6. Schreiben des Wasserwirtschaftsamtes München vom 04.08..2010 (Anlage 10)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Die vorgeschlagenen Texte werden entsprechend in die Satzung aufgenommen.

Der Hinweis 1.1 erhält folgende Formulierung: „Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist mit einem höchsten Grundwasserstand (HGW) von ca. 2m unter Gelände zu rechnen. Die genaue Lage des HGW ist durch einen Sachverständigen zu ermitteln. Bauliche Anlagen sind bis auf ein Niveau von HGW + 0,30 m wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Bauen im Grundwasser bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis.“

Der Hinweis 1.2 erhält folgende Formulierung: „Wegen des geringen Grundwasserflurabstandes werden vorrangig Flächen- und Muldenversickerungen empfohlen. Von den einzelnen Bauwerbern ist zu prüfen, ob die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) Anwendung findet oder ob eine erlaubnispflichtige Benutzung vorliegt.

Die Anforderungen an das erlaubnisfreie schadlose Versickern von Niederschlagswasser sind der NWFreiV und den dazugehörigen Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) zu entnehmen. Für Bemessung und Planung der Entwässerungsanlagen sind die Vorgaben der Arbeitsblätter DWA A 138 und DWA M 153 zu beachten."

Weiter wird der unter den Hinweisen durch Text folgenden Absatz aufgenommen: „Auf die Möglichkeit der Verwendung des Niederschlagswassers als Brauchwasser zur Gartenbewässerung wird hingewiesen."

Beschlussvorschlag:

Der Bebauungsplan wird entsprechend des Sachvortrags geändert bzw. ergänzt.

7. Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 19.08.2010 (Anlage 11)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Bodendenkmalpflegerische Belange:

Es wird der folgende Hinweis aufgenommen: “Zur Vermeidung unbeobachteter Denkmalzerstörungen (Bodendenkmäler) ist vor Beginn des Oberbodenabtrags ein denkmalrechtlicher Erlaubnisbescheid (gem. Art. 7 Abs. 1 DSchG) bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen. Die Arbeiten sind beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (Hr. Freiberger, Tel.Nr. 089/2114361, Peter.Freiberger@blfd.bayern.de) anzuzeigen. Die mit der archäologischen Beobachtung beauftragte Fachkraft ist zu benennen.“

In die Begründung wird aufgenommen: „Im Planungsbereich sind wegen der besonderen Siedlungsgunst sowie der Denkmaldichte im unmittelbaren Umfeld Bodendenkmäler (z. B. D-1-7735-0257: Gräberfeld der Bronzezeit, Bestattungsplatz unbekannter Zeitstellung, außerdem Siedlung vorgeschichtlicher Zeitstellung sowie der Neuzeit; D-1-7735-0195: Siedlung der Latènezeit) zu vermuten.

Beschlussvorschlag:

Der Bebauungsplan wird entsprechend des Sachvortrags geändert.

8. Schreiben des Landratsamtes München, Kreisheimatpfleger vom 28.07.2010 (Anlage 12)

Sachvortrag/ rechtliche Würdigung:

Die vorgebrachten Anregungen in Zusammenhang mit der Einhaltung der gesetzlichen Regelungen wurden in der Planung umgesetzt. Die Anregungen, bei der Baukörper- und Fassadengestaltung sowie bei der Farb- und Materialwahl die gestalterischen Vorgaben des näheren lokalen Umfeldes zu berücksichtigen, wurde an den künftigen Bauherren bzw. dessen Architekten bereits weitergegeben.

Kinderspielplätze:

Wie bereits im Punkt 4.6 der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt, befinden sich in der Nähe des Gebietes mehrere Kinderspielplätze. Aus diesem Grund wird auf die Ausweisung von neuen Kinderspielplätzen verzichtet.

Herstellung kinderfreundlicher Rad und Fußwege:

Die neue Erschließungsstraße ist als verkehrsberuhigter Bereich konzipiert und wird an den Watzmanring, der auch als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut ist, angebunden. Aus diesem Grund ist die Herstellung von Fußwegen nicht sinnvoll, da eine Fortsetzung im südlichen Gebiet nicht vorhanden ist.

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

9. Schreiben der E.ON Bayern AG vom 27.07.2010 (Anlage 13)

Rechtliche Würdigung/ Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Bauausführung beachtet.

10. Schreiben der  Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH vom 13.08.2010 (Anlage 14)

Rechtliche Würdigung/ Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Bauausführung beachtet.

11. Schreiben der SWM Infrastruktur Region GmbH vom 03.08.2010 (Anlage 15)

Rechtliche Würdigung/ Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Bauausführung beachtet.

Geantwortet, aber keine Anregungen vorgebracht haben das Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern (Schreiben vom 27.07.2010), das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (Schreiben vom 02.08.2010), das Staatliche Bauamt Freising (Schreiben vom 29.07.2010), die Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 17.08.2010), die E.ON Netz GmbH (Schreiben vom 23.07.2010), die Bayerngas GmbH (Schreiben vom 20.07.2010), die Interoute Germany GmbH (Schreiben vom 21.07.2010), die Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH (Schreiben vom 23.07.2010), die Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung (Schreiben vom 16.08.2010), die Gemeinde Eching (Schreiben vom 27.07.2010), die Gemeinde Ismaning (Schreiben vom 23.07.2010) und die Gemeinde Oberschleißheim (Schreiben vom 19.08.2010).

Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss beschließt, dem Stadtrat zu empfehlen, die eingegangenen Anregungen entsprechend zu würdigen und den so geänderten und ergänzten Bebauungsplan Nr. 148 „Nördlich Watzmannring“ für das Verfahren nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB freizugeben. Die Auslegung darf erst erfolgen, wenn die vertragsgemäßen Sicherheitsleistungen vorliegen.