BESCHLUSSVORLAGE - II-BV/717/2010

I. Sachvortrag:

Die Familie Ernst Amon GmbH & Co. Verwaltung KG hat einen Änderungsantrag zu einem bereits genehmigten Bauantrag auf dem auf dem Grundstück mit den Fl.-Nrn. 1222/10 und 1223/5 in der Daimlerstraße 5 A in Garching eingereicht. Die Baugenehmigung für die Errichtung eines Hotels mit einer Tiefgarage wurde am 23.10.2009 durch den Bescheid des Landratsamts München erteilt.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 122 „Hotel am U-Bahnhof Garching-Hochbrück; 1. Änderung“

Die ursprüngliche Planung sah ein Walmdach mit einer Dachneigung von 22 Grad vor. An der Gebäudewest- und ostseite waren große Dachgauben für die Be- und Entlüftungsdurchlässe für die Haustechnik vorgesehen (Anlage 02_genehmigtes Dach).

Bei der Detailplanung hat sich herausgestellt, dass die genehmigten Dachgauben für die Haustechnik zu klein sind. Eine bebauungsplankonforme Änderung des Daches würde nicht mehr den ästhetischen Vorstellungen der Bauherrin als auch den städtebaulichen Aspekten der Verwaltung Rechnung tragen, weil die vergrößerten Dachgauben außer Verhältnis zu dem Gebäude stünden und damit einen Fremdkörper darstellen würden (Anlage 03_Ansicht Dach Bebauungsplan-Konform).

Die neue Planung des Daches sieht, abweichend von der genehmigten Planung, ein Flachdach vor; zulässig ist diese Dachform lt. Bebauungsplan Ziffer 5.3.

Der Dachaufbau für die technischen Gerätschaften soll jetzt so angeordnet werden, dass sich ringsum ein Rücksprung von 3,25 m ergibt. Umgeben werden die technischen Gerätschaften von einer Metall-Lamellen-Konstruktion als Sichtschutz. Durch den Rücksprung wird der Sichtschutz für einen vor dem Gebäude stehenden Betrachter kaum mehr wahrnehmbar (Anlagen 03_Ansicht Dach geplante Form und Anlage 04_Ansicht Dach geplante Form Haustechnik).

Im Bebauungsplan ist unter Ziffer 3.3 eine Wandhöhe von 26,0 m festgesetzt.

Durch die Neugestaltung des Daches wird das Gebäude jedoch eine Höhe von 28,50 m aufweisen. Der Dachaufbau ist außerdem als Vollgeschoß anzusehen.

Die ausführliche Begründung der Antragstellerin zu diesem Vorhaben ist in der Anlage 01_Erläuterungen_Anlagen durch die Rechtsanwälte Offinger Stürzer & Partner dargestellt.

Aus Sicht der Verwaltung ist die vorgeschlagene Änderung des Walmdaches in ein Flachdach mit dem entsprechenden Rücksprung für die technischen Gerätschaften zu bevorzugen.

Aufgrund des zusätzlichen Raumbedarfs für die Gebäudetechnik müssten bei Festhalten an ein Walmdach die Dachgauben deutlich vergrößert werden. Die Gauben stehen in Flucht zur Außenwand. Optisch erhöht sich damit die Wandhöhe.

Mit der vorliegenden Planung entsteht ein zurückgesetztes Vollgeschoß, für den Betrachter deutlich weniger wahrnehmbar.

Auch die Fernwirkung des Flachdaches gegenüber dem Walmdach erscheint aus Sicht der Verwaltung vertretbar.

Die Außenwände sind durch das Zurücksetzen für den Betrachter deutlich weniger wahrnehmbar als die Gauben.

Geschossfläche innerhalb des Sondergebiet 1 darf einen Wert von 13.100 m² nicht überschreiten. Das Hotel „Etap“ hat eine Geschossfläche von 2.028,29 m². Das Hotel „Ibis“ hat eine Geschossfläche von 3.231,83 m². Das Hotel „Motel One“ wird insgesamt eine Geschossfläche von 4.990,55 m² aufweisen; das neue Technikgeschoss hat  Bruttofläche von 158 m². Das verbleibende Baurecht für einen 4. Bauabschnitt beträgt somit 2.849,33 m².

Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Ziffer 3.3 hinsichtlich einer Abweichung von der Wandhöhe gem. § 31 Abs. 2 BauGB kann erfolgen, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar und mit öffentlichen Belangen vereinbar ist und nachbarliche Interessen nicht beeinträchtigt werden.

Durch die Änderung des Dachaufbaues entsteht auf dem Flachdach ein Vollgeschoss. Auch hier kann eine Befreiung aus Sicht der Verwaltung erteilt werden.

Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss beschließt, das nach § 36 Abs. 1 BauGB erforderliche Einvernehmen gem. § 31 Abs. 2 BauGB zur Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 122 „Hotel am U-Bahnhof Garching-Hochbrück; 1. Änderung“ hinsichtlich der festgesetzten zulässigen Wandhöhe zu erteilen. Ebenso wird das Einvernehmen erteilt, dass durch den Dachaufbau auf dem Flachdach ein Vollgeschoss entsteht.